El sueño de vivir de rentas es un plan que hay que comenzar a evaluar en detalle. Como consecuencia de la suba del dólar y por lo tanto del precio de las propiedades y un incremento del valor de los alquileres con techo por la pérdida del poder adquisitivo general, la rentabilidad que reciben los propietarios de unidades puestas en alquiler se redujo. Según los datos que manejan diferentes consultoras del sector, hoy la renta bruta que deja un alquiler promedia el 4,4% mientras que la neta (afectada también por suba de expensas y costos de mantenimiento de la propiedad) cae hasta 2%. Una mala noticia para los propietarios que en los últimos años habían visto cierta recuperación en el márgen que recibían por alquilar sus inmuebles.
Según los analistas del portal inmobiliario Properati, la rentabilidad cayó 10% en lo que va del año. En esa firma, calculan el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) que muestra un aumento del 113% en el acumulado desde diciembre de 2015 a mayo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi en línea con el aumento del tipo de cambio, que sumaron alzas del 91% y 110% hasta el mes pasado, respectivamente. Con esos datos, la rentabilidad bruta anual obtenida en diciembre de 2015 fue de 5,6% mientras que la de hoy es de 4,4%.
Desde que comenzó este año, la tendencia se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del de los alquileres y la inflación, donde la pérdida del poder adquisitivo de los inquilinos le pone a la vez un techo al valor "cobrable" de los alquileres.
En los últimos 12 meses, según Properati, los alquileres tuvieron un alza de 32,5%, superando al 26,2% acumulado del IPC y muy por debajo de la depreciación del tipo de cambio, que se ubica en 51,6%.
Según Juan I. Fernández, Co-fundador de Oikos Buenos Aires, "la pérdida de poder adquisitivo del peso por la corrida cambiaria, sumado al avance en moneda dura del precio de venta del metro cuadrado en CABA (5,4% acumulado) como producto de un shock de demanda de inmuebles por el auge de los créditos UVA, se tradujo en una fuerte caída en la rentabilidad de los alquileres, incluso a pesar de que los mismos vienen avanzando por encima de la inflación en lo que va de 2018. "Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 22% menos de dólares que en diciembre 2015, 15% menos que 12 meses atrás y 10% por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017", agregó Gabriel Gruber, CEO de Properati.
Para lo que resta del año, de acuerdo a estos especialistas, "se espera una inflación de alrededor del 30%, una depreciación del tipo de cambio que está superando y va a superar ampliamente esa cifra, principalmente como resultado de un cambio en las expectativas del mercado, cuestión agravada por la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y algunas turbulencias en países de la Eurozona. En consecuencia, se espera los alquileres medidos en moneda dura se vean licuados, recortando la rentabilidad en dólares".
En ZonaProp coinciden con la perspectiva. Ubican a la rentabilidad bruta en un 5,2% anual en caída, con zonas como el corredor norte cerca del 4,8%. Para Federico Barni, director ejecutivo de Navent (dueño de ZonaProp), "aunque la rentabilidad disminuyó, ya que en enero promediaba el 5,6%, el alquiler de propiedades sigue considerándose una buena inversión".
Si a estos cálculos de rentabilidad bruta se le aplica un ajuste por los costos de expensas (impactados por tarifas) y mantenimiento, la renta neta apenas supera el 2%.