El Gobierno analiza suspender la Ley de Alquileres que hoy pone en jaque al mercado de las propiedades con pocas unidades para rentar, precios muy elevados, una gran cantidad de requisitos para ingresar y actualizaciones anuales del valor.
Todos estos elementos no solo complican el acceso a la vivienda alquilada, sino que también empujan a la baja a los valores de las propiedades por una crisis de oferta y demanda clásica.
Dado que a los propietarios no les conviene rentar, ponen sus unidades a la venta, rebajando su valor por el aumento de la oferta. En contraste, los inquilinos viven una odisea para conseguir lugares viables entre los que quedan en el mercado y los precios de entrada son prácticamente imposibles para el bolsillo promedio de los argentinos.
Este último punto se ve agravado por el hecho de que, desde hace ya tres años, la Ley de Alquileres obliga a actualizar el valor de los inmuebles de forma anual, lo que eleva el precio de los nuevos contratos.
Tal como indica el último informe inmobiliario de ZonaProp, un alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA ronda los $ 116.822 por mes.
Mientras que durante el primer trimestre del 2023 se registró una suba del 25,7% en los valores de entrada ofrecidos -un 5,5% más por sobre la inflación del mismo período- en los últimos 12 meses el aumento de los nuevos contratos fue del 118.6%, un 16,9% por encima de la suba de precios interanual.
Por otro lado, quienes tienen un contrato vigente y se les aplicó el aumento anual este marzo, ahora deben pagar su alquiler alrededor de un 89% más caro. Así, por ejemplo, quién pagó los últimos 12 meses un alquiler de unos $ 50.000, ahora comenzó a abonar casi $ 95.000 por mes.
Es por este complicado contexto en el que escasean los alquileres y sus precios se tornan imposibles que el ministro de Economía, Sergio Massa, y el presidente Alberto Fernández trataron la semana pasada la posibilidad de suspender la vigente Ley de Alquileres.
Ley de Alquileres: los proyectos pendientes y qué modificaciones podrían aprobarse
Pese a que desde el Gobierno confirmaron que se evalúa dar de baja el sistema actual, cabe resaltar que el Poder Ejecutivo no tiene la potestad de derogar leyes por decreto: en realidad, se analiza una suspensión por 180 días de la legislación actual para reestablecer la anterior y que, mientras tanto, el Congreso se encargue de definir una nueva normativa.
En este sentido, tres dictámenes distintos para modificar la ley ya fueron aprobados en comisión y están listos para ser tratados en Diputados, sin embargo, estos se encuentran trabados por las diferencias entre el oficialismo y la oposición, misma razón que hizo caer el debate en sesiones extraordinarias.
Mientras que, en su dictamen de mayoría, el Frente de Todos insiste en sostener los contratos a tres años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y RIPTE (Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables), Juntos por el Cambio quiere volver a los contratos por dos años y que su valor y período de actualización se acuerden libremente entre las partes.
Su dictamen, aprobado por una minoría, propone un ajuste acordado entre el dueño y el inquilino en base a la inflación, el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) o una combinación de estos índices. Además, la actualización del alquiler podría aplicarse entre tres meses y un año, sujeto al acuerdo entre ambas partes, mientras que el contrato volvería a durar dos años.
Por otro lado, el oficialismo impulsa una serie de incentivos fiscales. Entre ellos, que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas a alquiler con un tope de $ 30 millones.
Asimismo, proponen un sistema de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler, además de ampliar las ofertas de seguro de caución, una bancarización obligatoria y el registro de parte de los martilleros de los inmuebles ante la AFIP, entre otras cuestiones.
La oposición también propone beneficios similares y, además, su texto promueve que no se pague la ley del cheque en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para alquileres.
Ley de Alquileres: el análisis de los especialistas
Tras la noticia de que el Gobierno espera suspender la legislación vigente, miles de contratos pendientes de firma se congelaron, mientras que los dueños retiraron también propiedades del mercado a la espera de definiciones.
Tal como remarcó la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, en diálogo con El Cronista, hoy "los propietarios quieren sacar los departamentos del alquiler a la espera de una ley superadora".
Lo mismo enfatizó el fundador de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, en diálogo con Radio Rivadavia: "La gente que estaba por renovar el alquiler o por volcar una propiedad en alquiler hoy no sabe qué hacer, están todos a la espera, se han frenado".
"El alquiler es el único servicio de la economía argentina que se actualiza cada 12 meses", enfatizó el especialista. Y criticó que esto "está pésimo para el propietario" y es la razón por la que "se pide de entrada cualquier cosa".
Sin embargo, consultado respecto a qué puede llegar a ocurrir en caso de que se derogue la ley de alquileres, Gómez Picasso consideró que probablemente se pactarían aumentos cada tres meses, mientras que antes de la Ley de Alquileres esto se hacía cada seis.
El analista reconoció el dilema al que se enfrenta el mercado de alquileres, con pocas unidades en oferta y precios muy altos por la actualización anual que desgasta el valor real de la propiedad, pero la imposibilidad de disponer aumentos trimestrales debido a que los sueldos no podrían cubrirlos y quedarían atrasados, rebajando la demanda y acentuando la crisis habitacional.