¿Por qué caen las ventas de inmuebles cuando sube la construcción y los créditos hipotecarios?

En febrero pasado las ventas se desplomaron más del 30% si se las compara con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos de la Cámara de Desarrollistas (Ceduc). Las razones: la falta de stock y el temor por las variables macro, como la suba de las cuotas de créditos.

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El dato sorprendió: en medio de un contexto favorable para la industria de la construcción y con un boom de créditos hipotecarios la venta de inmuebles en Córdoba se desplomó un 31,4% en febrero pasado. Pero los especialistas advierten que una lectura fina de esos números tiene mucha lógica y nada de sorpresa.

"Lo primero que hay que tener en cuenta es que este sector viene mostrando fluctuaciones en los últimos 5 años y por ahí lo que sucede durante un mes puede ser muy particular", advierte el economista Gastón Utrera, titular de Economic Trends, la consultora que realiza el estudio.

En la misma línea se pronuncia el titular de la Ceduc, César Martínez: "se compara con un febrero bueno, como el del año pasado. Además, también hay que advertir que las ventas durante los últimos 3 meses fueron un 20% superior al nivel registrado durante los 3 meses previos", dice. Es cierto, los niveles de este año prácticamente no varían si el punto de comparación es el de 2016.  Pero también es cierto que el desplome interanual es un dato.

"Hay varias cuestiones -acota Utrera-, una es que si se observa la venta de casas y departamentos financiados cayó porque son productos que el consumidor dejó de demandar".

Dicho de otra manera; "el segmento empezó a competir con los UVA", graficó.

Se refiere a que el indicador mide la financiación propia de los desarrollistas y con el auge de los créditos hipotecarios quien aspira a obtener uno deja de demandar productos. Esto se observa en la columna 3 del Cuadro 1: el número índice de las ventas financiadas en febrero se derrumbó a 13,7.

Mes: Febrero/ Año: Índice Total Deptos y Casas Financiados Deptos y Casas no Financiados
2018 35,6 13,7 32,7
2017 51,9 29,9 46,4
2016 39,7 26,6 38,3
2015 41,5 27,2 54,3
2014 52,0 36,7 54,7
2013 73,1 70,2 69,3
2012 73,9 56,2 71,9
2011 73,7 50,3 130

Índices de Ventas de Inmuebles en Córdoba / series (con estacionalidad) - Octubre de 2011 = 100 / Fuente: Ceduc

Pero en este contexto, las ventas de casas y departamentos no financiadas por desarrollistas deberían mostrar un repunte que los datos (columna 4) no evidencian. "No terminan de arrancar porque es un segmento frenado desde hace 5 años y lo poco que hay no tiene escritura, es decir, no califica para los hipotecarios que brindan los bancos", señala el economista.

"Los productos nuevos que estamos construyendo no califican para los créditos hipotecarios porque en Córdoba tenemos un grave problema con la demoras en la escrituración", acota Martínez (ver nota aparte: "Desarrollistas piden boletos registrables...)

Pero Utrera suma un punto más, al que hay que prestar atención atento a que la inflación no merma en el primer trimestre del año. "La demanda de inmuebles posiblemente se esté resintiendo por un posible temor a una suba de la inflación, que pueda impactar en las cuotas de los créditos", explica. Los datos de marzo serán cruciales para comprobar esta hipótesis.

Crece la construcción, pero no la venta de deptos y casas
La construcción ha sido el motor de la economía en los últimos meses por lo que una caída en la venta de inmuebles parece aún más extraña. "Pero subió la vinculada a la obra pública, si mirás el despacho de bolsas de cemento de 50 kilos está prácticamente estancada en el último año", subraya Utrera.

Y aporta un dato más que muestra que la construcción privada sigue ralentizada: si se cruzan los despachos de cemento con la mano de obra formal muestra que entre 2013 y 2015 la primera variable subía más que la segunda. "Hoy están más o menos iguales: esto quiere decir que son grandes empresas de obra pública las que están reactivando la construcción, algo las desarrollistas pero poco la construcción de pequeñas viviendas, que es donde la informalidad es más común", acota. (GL)

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