Durante décadas, armar un shopping fue básicamente un ejercicio de casting: quiénes son las anclas, qué marcas de moda entran, qué patio de comidas acompaña. Eso sigue funcionando. Pero, según Daniel Coli Crespo, presidente de CCLA – Centros Comerciales Latinoamérica, la ecuación está por sumar una variable nueva.
"Creo que en algunos años vamos a discutir tanto el mix de motivos como hoy discutimos el tenant mix", anticipa. Traducido: una clínica trae tráfico, un gimnasio trae frecuencia, un súper trae recurrencia, la gastronomía estira la visita y el entretenimiento la hace durar. Las marcas, en tanto, siguen aportando deseo y posicionamiento. "El verdadero desafío será combinarlos", resume.
Lo que pasa allá arriba
El punto de partida es un informe de Fortune sobre la industria en Estados Unidos. El dato duro: alrededor de 200 malls bajaron la persiana desde 2008. Pero los que quedaron en pie muestran otra foto: el valor de esos activos habría crecido cerca de 13% en el último año, y las visitas a malls cerrados subieron 2,5% entre enero y agosto, en la comparación interanual.
¿La clave? Dejaron de depender de las tiendas departamentales y metieron restaurantes, gimnasios, belleza, servicios médicos, vivienda, hoteles y oficinas. Hasta marcas nativas digitales están volviendo al local físico como herramienta de marketing.
"Internet demostró que puede resolver extraordinariamente bien una transacción. Lo que todavía no puede reemplazar completamente es la experiencia física", dice Coli Crespo.
Ojo con copiar y pegar
Ahora bien, el directivo advierte que Argentina está en otra etapa. Acá, sobre todo en el interior, que desembarque una marca relevante todavía es un acontecimiento.
"No debemos adelantarnos artificialmente a una etapa que todavía tiene valor", plantea. Y agrega que, mientras en EE.UU. el dilema es qué hacer con grandes superficies vacías, en Argentina "existen ciudades importantes que continúan demandando marcas que todavía no llegaron".
Su tesis: las dos tendencias no se pisan, van a converger. Y Córdoba sería uno de los primeros lugares donde se crucen.
Dos caminos en la misma ciudad
Por un lado, los centros consolidados siguen jugando la carta de las marcas. Nuevocentro, por su lado, sumó durante 2026 a Decathlon, Calvin Klein, The North Face, Skechers, Timberland, Samsonite, Ay Not Dead y New Era, entre otras.
Por el otro, aparecen proyectos que mezclan usos. Ahí entra Pocito Social Life, entre Nueva Córdoba y Güemes, un desarrollo de usos mixtos que este año prestó unos 4.400 m2 de su futuro espacio comercial a CASA FOA. Y, sobre todo, el ex Orfeo.
El "caso Orfeo"
Grupo Dinosaurio anunció allí un shopping de unos 18.000 m2 más otros 4.000 m2 para medicina ambulatoria, conectado con el actual Dino Mall Alto Verde. La inversión rondaría los US$ 32 a 33 millones y la apertura estaría prevista para diciembre de 2027.
Para Coli Crespo, el componente médico es lo más relevante del proyecto. "No es simplemente una decisión inmobiliaria. Es una señal de hacia dónde comienza a evolucionar el concepto de centro comercial", sostiene. Ir al médico, hacer una compra, tomar un café y almorzar en el mismo lugar: eso ya no es un shopping, sino lo que él define como "una verdadera centralidad urbana privada", agrega. Eso sí, pone un reparo: "No alcanza con sumar usos. La clave está en lograr que dialoguen entre sí".
Una Córdoba con muchos centros
El otro cambio es geográfico. Con el crecimiento residencial y las nuevas vías de circulación (como las obras en el sector de Valle Escondido), Coli Crespo ve una ciudad "cada vez más policéntrica", donde el consumidor va a priorizar cercanía, estacionamiento, seguridad y servicios.
¿El centro histórico pierde? No necesariamente, pero va a tener que competir con cada vez más polos. "La competencia futura no será shopping contra shopping. Será experiencia contra experiencia", dice.
La nueva métrica
"Durante mucho tiempo preguntábamos cuántos metros cuadrados alquilables tenía un shopping. En el futuro tendremos que preguntar cuántas veces por semana tiene razones para visitarlo una persona".
Su pronóstico para Córdoba: no más shoppings, sino más formatos. Centros de moda, polos gastronómicos, propuestas de salud y wellness, proyectos de cercanía… y algunos que hoy ni siquiera clasificaríamos como shopping.