El Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) presentó un estudio técnico, elaborado junto a una consultora privada, que le pone números duros a algo que el sector viene diciendo hace meses: el centro de la ciudad tiene el edificio, pero no tiene el producto que hoy se busca.
El relevamiento cruzó tres fuentes durante la semana del 17 al 21 de agosto: 1.748 publicaciones en Zonaprop, Cordobaprop y Argenprop, un relevamiento físico de cartelería en 194 tramos de calle del área central, y 191 ofertas de alquiler temporario en Airbnb. Las tres arrojaron la misma conclusión: sobra oferta de venta y falta oferta de alquiler, y dentro de esa oferta, los departamentos grandes dominan la venta mientras el alquiler se concentra en las unidades chicas.
La brecha de 7 veces
El dato que ordena todo el informe aparece cuando se cruza la tipología de la unidad con el tipo de operación. Los departamentos de 3 y 4 dormitorios suman 366 publicaciones de venta en el centro, contra apenas 48 de alquiler: una relación que supera las 7 veces en ambos segmentos.
En el otro extremo, los departamentos de 1 y 2 dormitorios representan el 85,4% de todo el alquiler convencional disponible, pero apenas el 65,5% de la oferta en venta.
"El Centro no tiene un problema de cantidad de metros construidos, tiene un problema de formato", señaló Lucas Péndola, presidente del CPI. "Sobran departamentos grandes esperando comprador y faltan unidades chicas para alquilar, que es lo que hoy pide el mercado."
Lo chico se paga más caro
El informe detectó además una prima de precio clara a favor de los formatos compactos. En alquiler, el valor del metro cuadrado de un monoambiente o un 1 dormitorio llega a ser hasta un 77% más caro que el de un 4 dormitorios. En venta, la diferencia también existe, aunque es menor: un 42% más caro por m2.
Para el CPI, la lectura es directa: cuando el mercado paga sistemáticamente más por lo chico, está marcando dónde falta oferta. La tendencia se repite incluso en el alquiler temporario, donde el 95,8% de las unidades completas en Airbnb tiene 1 o 2 dormitorios.
Dónde está la oportunidad
El relevamiento territorial también permitió mapear la oferta calle por calle. Los corredores de Bv. Chacabuco, Figueroa Alcorta y Tucumán son los que concentran más señales de comercialización, seguidos por Marcelo T. de Alvear. Son, para el CPI, los primeros candidatos para identificar edificios con potencial de reconversión.
Un centro que ya está construido
El estudio dimensiona además la escala del área: 38.079 habitantes, 21.816 hogares, 1.751 edificios y más de 9.000 pisos construidos, con infraestructura, transporte y servicios ya consolidados. Para el Colegio, ese capital urbano ya existente es el principal argumento a favor de la reconversión frente a la expansión hacia la periferia.
A esto se suma una demanda potencial que hoy no está del todo capturada: la UNC reúne a unos 180.000 estudiantes (con una porción con movilidad académica internacional y estadías promedio de seis meses) y Córdoba recibió más de un millón de turistas alojados formalmente durante 2025, con una porción creciente que visita el centro por salud o trabajo antes que por turismo tradicional.
El CPI viene impulsando desde hace meses un espacio de diálogo interinstitucional para avanzar en la reconversión residencial del microcentro. Sobre esa base, el Colegio propone ahora pasar a una etapa concreta: identificar entre 10 y 20 inmuebles candidatos (departamentos de 3 y 4 dormitorios, plantas completas o edificios con señales de subutilización) y seleccionar entre 3 y 5 casos reales para testear la viabilidad técnica, jurídica y económica de convertirlos en unidades más chicas.
En ese mismo espacio, el Colegio impulsa sumar a la Municipalidad, el Concejo Deliberante, escribanos, arquitectos, ingenieros y cámaras del sector, para destrabar en conjunto los obstáculos normativos que hoy frenan este tipo de intervenciones.
"No estamos proponiendo subdividir todo el centro. Estamos proponiendo un método: identificar dónde la ecuación cierra, probarlo con casos reales y recién ahí pensar en escala", cerró Péndola. "Los números ya no dejan dudas de que el centro necesita más monoambientes y departamentos de un dormitorio, y que ese producto puede salir del stock que ya está construido, no de metros nuevos".