Corría 1989 cuando, en plena hiperinflación, el ingeniero César Martínez se quedó sin trabajo. “Me acuerdo que mi viejo nos juntó, nos dijo que todo iba a estar bien y nos pidió que rezaramos", recuerda Rodrigo Martínez, hijo del ingeniero y actual CEO de Grupo Betania.
Dos años después, en 1991, la desarrollista se lanzaba al mercado cordobés para ser pionera del que se convertiría en el barrio de mayor peso en el sector inmobiliario de la ciudad: Nueva Córdoba.
En su aniversario número 35 la consolidación de ese proceso se vé en la esquina de Perú y Av. Vélez Sarsfield, donde Grupo Betania inauguró la semana pasada la primera torre de Distrito Betania. El megaproyecto ocupa media manzana —tiene 44.000 m2— pero quizás lo más interesante es su ubicación, en lo que hasta el momento se consideraba la “espalda” de Nueva Córdoba (y zona en la que alguna vez estuvieron ubicadas la Villa Richardson y la Villa El Pocito).
“Esta ‘punta’ era la zona de Nueva Córdoba menos desarrollada. Pero, por eso mismo, también era la que tenía más casas viejas y terrenos como para hacer nuevos desarrollos,” señala Martínez. “De ser la zona quizás más relegada va a pasar a ser la zona más linda de Nueva Córdoba, la más nueva, la más dinámica”.
Pero ¿queda entonces algo por inventar en Nueva Córdoba? — preguntamos.
“Todavía quedan terrenos, pero se van agotando, y es esperable que así sea", explica Martínez. Y amplía: “Hay que empezar a mirar hacia los costados: Güemes, por ejemplo. Lamentablemente, la zona del centro está muy deprimida y, además, ya está prácticamente toda construida”. “
“Ahí, más que pensar en nuevos desarrollos, hay que ver con qué ingenio se puede reconvertir ese sector, que supo ser de oficinas. En general, la economía se mueve por incentivos, así que habría que pensar en herramientas como exenciones impositivas u otras medidas que fomenten esa transformación,” recalca. “Pero lo cierto es que el centro ya está consolidado. Y cuando mirás hacia dónde crecer, inevitablemente tenés que ir hacia zonas donde todavía hay casas que puedan reconvertirse en edificios”.
Nueva Córdoba: barrio ¿estudiantil?
Otro de los grandes interrogantes que mantiene Nueva Córdoba tiene que ver con la demografía de la ciudad. Según un informe publicado por la organización civil Argentinos por la Educación, en los próximos cuatro años se prevé que la caída de la matrícula escolar a nivel nacional será del 27% debido a la baja en la natalidad.
Así, en el largo plazo —salvo que esta tendencia se revierta de forma abrupta—, cabría esperar un impacto en lo que históricamente ha sido el “barrio de los estudiantes” de La Docta.
Grupo Betania ya opera teniendo esto en cuenta. “Cuando uno construye, la calidad con la que define un emprendimiento también termina definiendo el tipo de público. En nuestro caso, el público de los edificios en Nueva Córdoba no es exclusivamente estudiantil: hay una mezcla bastante marcada”, señala Martínez. Cabe recordar que, en el caso de Distrito Betania, el desarrollo cuenta con amenities premium como piscina, SUM y gimnasio, e hizo una fuerte apuesta por su impronta estética de la mano del estudio de arquitectura AFT.
Por otro lado, en el mediano plazo, las expectativas de la desarrollista están puestas en la reactivación de los créditos hipotecarios, que también podrían tener un impacto en este proceso de reconversión al fomentar la demanda desde un sector que hoy no puede aspirar a invertir en un inmueble.
En ese sentido, Martínez es optimista pero cauteloso y ve a Argentina “en la mitad del río” de una transición hacia una economía “más normal”. El empresario cree que si ese proceso se completa —la inflación llega a un dígito, el Riesgo País cae y el país recupera acceso al mercado de capitales—, la industria inmobiliaria podría vivir un nuevo boom de demanda.
“La verdad es que hay mucho de artesanal en este trabajo de imaginar cómo va a ser el mercado y la realidad económica dentro de cinco o diez años, para poder planificar productos en función de eso”, reconoce el CEO de Betania. “Si de acá a cinco años hay una economía en la que el crédito hipotecario fluye, eso cambia completamente la lógica del producto. Pero no lo sabemos, por eso hoy muchas veces buscamos el mejor equilibrio entre precio y tamaño”.