Vivir en un country o barrio cerrado de Córdoba tiene un costo que va bastante más allá del valor de la propiedad. Las expensas son el gasto fijo que define buena parte de la ecuación, y un relevamiento sobre 17 desarrollos de la ciudad que el consultor inmobiliario Matías Merguerian publicó la semana pasada a través de Brick Data, su plataforma de datos del mercado, muestra que la distancia entre el que más paga y el que menos es enorme: de $179.000 en Brisas de Manantiales a $1.350.000 en Las Delicias, una brecha de más de siete veces.
Pero el monto final no cuenta toda la historia. Cuando se pone en relación con el tamaño promedio de los lotes, el mapa de quién paga caro y quién paga barato cambia por completo.
El ranking por importe
Hasta acá, una lectura lineal: los barrios más exclusivos pagan más. El problema es que esos mismos barrios son, casi siempre, los que tienen los lotes más grandes. Las Delicias, el Jockey y La Cascada promedian 1.500 m² por terreno, mientras que Chacra del Norte, Colinas de Manantiales y Docta Central rondan los 180 m², ocho veces menos.
Cuando se divide por metro cuadrado
Si las expensas se dividen por la superficie promedio del lote, el ranking queda patas para arriba. El primer puesto pasa a ser de Chacra del Norte, que con $245.000 sobre 180 m² paga $1.361 por metro cuadrado. En la tabla por importe estaba duodécimo.
Lo siguen Colinas de Manantiales ($1.150), Greenville 2 ($1.105), Docta Central ($1.036) y Altos de Manantiales ($1.000). Ninguno de los cinco tiene lotes de más de 360 m². El caso más llamativo es Docta Central: anteúltimo en expensas totales, cuarto cuando se mide por metro.
Las Delicias, en cambio, baja al séptimo lugar con $900 por m². Sigue siendo el único barrio de lotes grandes que se mete en la mitad alta de la tabla, pero queda lejos de la cima: un vecino de Chacra del Norte paga un 51% más por cada metro de terreno que uno de Las Delicias.
El salto más fuerte lo da el Country Jockey Club. Segundo en importe con $800.000, cae al puesto 13 cuando el gasto se reparte sobre sus 1.500 m²: $533 por metro, menos de la mitad que Chacra del Norte. Algo parecido ocurre con La Cascada, que pasa del tercer lugar al 16, con $452.
Y en el extremo opuesto aparece La Deseada. Con $356.000 de expensas estaba octava en la tabla general, pero sus lotes de 1.200 m² la convierten en la más barata por metro cuadrado: $297. Es decir, Chacra del Norte paga 4,6 veces más que La Deseada por cada m² de lote.
Brisas de Manantiales, la de expensas más bajas en términos absolutos, tampoco es la más económica cuando se ajusta por superficie: con $716 por m² queda novena, en mitad de tabla.
Qué explica la diferencia
Una lectura posible es la escala. Buena parte del gasto de un barrio cerrado (seguridad, mantenimiento de espacios comunes, administración) es relativamente fijo, y en los desarrollos de lotes chicos ese costo se reparte entre terrenos más pequeños. A eso se suma que muchos de estos barrios más nuevos y compactos ofrecen amenities que encarecen la cuota sin que el lote crezca.
Los cuatro barrios con apellido Manantiales lo muestran bien: Colinas ($1.150), Altos ($1.000), Miradores ($952) y Brisas ($716) quedan todos en la mitad superior del ranking por metro, aunque ninguno supere los $360.000 de expensas.
La conclusión, entonces, depende de la pregunta. Si se trata de cuánto sale por mes, Las Delicias es la más cara por lejos. Si se trata de cuánto se paga por cada metro de lo que uno efectivamente tiene, el podio es de los barrios compactos y los countries de lotes grandes resultan, en proporción, los más convenientes.