Lejos de ser una simple operación de compra para reventa, el flipping house se consolidó en Córdoba como una estrategia de inversión activa, donde la clave está en la creación de valor. Así lo explica Andrea Fatala, arquitecta y coordinadora de la inmobiliaria Edifica, que trabaja con inversores que buscan rentabilidad en plazos acotados.
El flipping implica adquirir una propiedad por debajo del valor de mercado, intervenirla de manera planificada y rigurosa, y volver a venderla en un plazo corto a un precio superior, “El objetivo no es ampliar metros ni desarrollar desde cero, sino reposicionar el inmueble para alinearlo con lo que hoy demanda el mercado.” resume Fatala.
La viabilidad de cada operación se define a partir de un análisis integral que combina variables legales, técnicas y comerciales. La situación dominial debe estar clara, la obra tiene que ser controlable en costos y tiempos, y debe existir una demanda real para el producto final. “Sin esos tres factores, el riesgo se multiplica”, advierte.
El foco está en detectar inmuebles con un valor de entrada bajo que permitan intervenir sin desbordes. En ese proceso, Edifica trabaja con distintos niveles de obra, según el estado y la antigüedad de cada propiedad.
En casos de intervención media, por ejemplo, aparecen viviendas de más de 60 años de antigüedad, con deterioro estructural moderado. Allí el trabajo suele incluir saneamiento de la estructura, integración de ambientes para mejorar luminosidad, corrección de humedades, ajustes eléctricos y de plomería, y una pintura general. “Es una obra que demanda más tiempo y mayor inversión, pero sigue siendo controlable si se planifica bien”, explica la arquitecta.
En propiedades más nuevas, en cambio, el enfoque suele ser más liviano. Pintura, cielorrasos de durlock, iluminación con luces dicroicas y actualización de muebles de cocina permiten modernizar el producto y reposicionarlo rápidamente, con menor costo y plazos más cortos.
Existe un tercer grupo de inmuebles que requiere intervenciones profundas, como el recambio total de cañerías, instalaciones eléctricas completas, cambio de pisos, revoques, tratamiento de humedades y terminaciones generales. “Son obras mucho más caras y extensas. Aunque el precio de venta final sea mayor, el rédito suele ser menor, porque el costo y el tiempo se disparan”, aclara Fatala. Por eso, no todos los proyectos son aptos para flipping.
Microzonas calientes y producto concreto
En Córdoba, no todos los inmuebles ni todos los barrios funcionan para esta lógica. Según Edifica, los proyectos más exitosos se concentran en departamentos antiguos de 1 o 2 dormitorios, PH y casas pequeñas bien ubicadas, siempre que estén desactualizadas y con valores de entrada inferiores al mercado.
“El valor agregado no está en ampliar, sino en actualizar. Una mejora visible, sin intervenciones estructurales complejas, permite reposicionar el producto y capturar la diferencia de precio”, explica Fatala.
El flipping se apoya en microzonas de alta rotación, más que en barrios. Zonas cercanas a polos educativos, comerciales y de servicios. Entre las áreas centrales consolidadas, hoy se concentran las oportunidades en Nueva Córdoba, General Paz, Alto Alberdi, Alberdi y algunos puntos de zona norte, como Urca y Cerro de las Rosas.
Rentabilidad, plazos y control
En términos de números, el margen es claro: “Una operación de flipping rentable hoy debería superar el 20% de rentabilidad neta”, señala la arquitecta. Ese porcentaje debe compensar el riesgo de la obra, los costos financieros y el tiempo de comercialización.
El incremento del precio final depende del punto de partida del inmueble y de la calidad de la intervención, pero la mayor ganancia suele surgir del reposicionamiento del producto, más que de la obra en sí. Comprar a bajo costo y ejecutar una reforma de baja o media complejidad es lo que permite volver al mercado con un valor competitivo.
En cuanto a los plazos, los ciclos bien ejecutados son cortos. Las reformas livianas pueden cerrarse en pocos meses, mientras que las más profundas extienden el proceso. En promedio, una operación completa de compra–reforma–venta se mueve entre 3 y 9 meses.
Andrea Fatala y el ingeniero civil Emanuel Nieto coordinan la inmobiliaria Edifica, la cual trabaja con un esquema integral que incluye arquitectos, ingenieros, agrimensores y asesoramiento jurídico, un modelo que, según Fatala, marca la diferencia frente a la intermediación tradicional. “El flipping no admite improvisación: o se gestiona como un proyecto profesional o directamente deja de ser negocio”, concluye.