El Senado está listo para votar el proyecto de ley de alquileres que el año pasado había recibido media sanción en la Cámara de Diputados. El texto, señalan distintos operadores inmobiliarios, tiene más aspectos negativos que positivos para los propietarios. Así, aspectos como la extensión mínima de los contratos a tres años y el índice y la forma de actualización de los montos locativos son los puntos que más perjudicarían a los locadores.
"En principio se trata de una ley que en teoría beneficiará más al inquilino que al dueño. Que la actualización de los valores se haga en forma anual, en vez de semestral, por ejemplo, hace pensar eso. Sin embargo, hay que tener en cuenta el efecto que podría llegar a tener esto en el monto inicial de los contratos", señala Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
En el sector de real estate señalan que ya en la actualidad, con incrementos dos veces al año, los dueños están corriendo por detrás de la inflación. Por eso, la primera reacción será, sin dudas, incrementar el precio de inicio en los contratos, para cubrirse por los 12 meses que habrá sin aumentos. Sin embargo, hay que ver hasta dónde los locadores podrán sostener mantener sus propiedades vacías.
"Se pueden incrementar los precios, pero si los ingresos de quienes alquilan no lo pueden pagar, esos valores tendrían que volver a bajar", agrega Di Maggio.
Las dudas que genera el proyecto en cuanto a la actualización también alcanzan a la fórmula. El artículo 15 de la iniciativa establece un mix entre los índices de inflación y el Ripte.
"En las actuales condiciones económicas de alta inflación puede terminar por perjudicar al propietario. Es una fórmula que podría quedar por debajo de la inflación real en la situación actual", dice Iuri Izrastzoff, director de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.
El otro punto que recibió críticas unánimes es la extensión de dos a tres años en los plazos de los contratos. Por un lado porque, de alguna, manera se restringen los derechos del propietario sobre su inmueble. Pero, sobre todo, porque en el caso de tener un "mal inquilino", se deberá esperar más para poder cambiarlo.
"El único que puede rescindir el contrato es el locatario y cuando hay incumplimiento del contrato es muy difícil lograr un desalojo. Ya varios propietarios dijeron que sacarían las propiedades del mercado si se ven obligados a firmar contratos a tres años", agrega Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Otro gran inconveniente, señalan, es la obligación que habrá de declarar los alquileres ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Es que históricamente, el 90% del mercado se maneja en negro y son muy pocos propietarios que aceptarían blanquear ese ingreso.
En la práctica, saltear esta regulación es muy sencillo: simplemente no hay que registrar el contrato. El problema es que para un eventual juicio de desalojo, será condición que el alquiler esté declarado.
"Se trata de una disposición que podría traer complicaciones y que podría generar muchos contratos en negro", señalan, en off, diversos operadores.
Entre los aspectos positivos, se señala la incorporación de diferentes garantías, que van más allá de la que pueda ofrecer un propietario. El proyecto suma los seguros de caución, entre otras opciones.
"El problema acá es que hay un tema cultural porque los propietarios siempre quisieron una garantía propietaria. Pero es una manera de evitar la compra de garantías truchas", agrega Altgelt.
Por último, también se destaca que el proyecto deja en claro qué pasa con el depósito en garantía, que será equivalente a un mes de alquiler y que se deberá devolver actualizado. De esta manera, se zanja una discusión muy común en el momento de finalizar los contratos sobre el monto que el propietario debía reintegrar al inquilino.