Si alguien quería ponerle números concretos al mercado inmobiliario cordobés, Zonaprop lo hizo. Y el dato que ordena todo: alquilar sigue subiendo, pero ya no al ritmo descontrolado del año pasado.
Según el último informe, el valor medio de alquiler de un departamento de un dormitorio se ubica en $ 619.061 mensuales, mientras que una unidad de dos dormitorios ronda entre los $758.000 y $ 785.000, dependiendo del metraje y características.
Durante el primer trimestre del año, los alquileres aumentaron un 11,1%, superando la inflación del período (8,5%), aunque marcando una desaceleración respecto al mismo tramo de 2025, cuando habían escalado un 18,5%.
Nueva Córdoba imparable
Cuando se baja al nivel de barrios, las diferencias son marcadas. Nueva Córdoba encabeza el ranking con un valor promedio de $ 772.327 mensuales, reflejando su consolidación como la zona de mayor demanda, impulsada por estudiantes, cercanía a universidades y una fuerte oferta gastronómica y de servicios.
Le siguen sectores como Avenida y Valle Escondido, también con valores elevados. En el otro extremo, barrios como General Bustos ($371.530), San Vicente y San Martín muestran niveles bastante más accesibles, lo que evidencia una brecha cada vez más amplia dentro de la ciudad.
A la hora de vender, la cosa cambia…
El precio medio del metro cuadrado se ubica en US$ 1.474, con una suba del 1,9% en el trimestre, por debajo del 4,8% registrado en igual período del año pasado . Desde el cambio de tendencia en mayo de 2023, los valores acumulan un incremento del 31,5%, lo que marca una recuperación sostenida del mercado en dólares.
En términos de valores concretos, un departamento tipo de un dormitorio (50 m²) se ubica en torno a los US$ 80.000, mientras que uno de dos dormitorios (70 m²) alcanza los US$ 104.000 .
Sin embargo, al igual que en alquileres, la ubicación define gran parte del precio. Cerro Chico se posiciona como el barrio más caro con un promedio de US$ 2.856/m², seguido por Villa Warcalde y Los Sueños, consolidando el corredor noroeste como el segmento premium de la ciudad. En contrapartida, Marques de Sobremonte, General Bustos y San Vicente aparecen entre las opciones más económicas, con valores por debajo de los US$ 650/m².
Otro indicador relevante es la relación entre alquiler y precio de venta. Actualmente, la rentabilidad bruta se ubica en 7,8% anual, lo que implica que se necesitan 12,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo levemente menor al del año pasado . Este ajuste responde tanto a la suba de los alquileres como a la estabilización relativa de los valores de venta, y empieza a mejorar la ecuación para quienes buscan invertir en renta.
A nivel territorial, también aparecen diferencias en este aspecto. Barrios como Las Palmas y General Bustos lideran en retorno, con rendimientos superiores al 10%, mientras que zonas más caras como Valle Escondido o Los Boulevares muestran niveles considerablemente más bajos, lo que refleja una lógica ya conocida: mayor precio de entrada no siempre implica mejor rendimiento.
En conjunto, los datos muestran un mercado que sigue tensionado, pero con señales de ordenamiento. La desaceleración en la suba de alquileres, la estabilidad relativa en los valores de venta y una mejora en la rentabilidad configuran un escenario más previsible que el de 2024 y 2025, aunque todavía lejos de ser un mercado accesible en términos generales.