InfoNegocios: Daniel, contanos el ADN de CCLA, ¿a qué se dedican específicamente?
Daniel Coli Crespo: Nos dedicamos a asesorar a grupos propietarios de centros comerciales en todas sus facetas: desde la búsqueda del terreno y el asesoramiento en la construcción junto a arquitectos, hasta nuestra mayor fortaleza, que es la comercialización. Venimos de la gestión en la Cámara de Grandes Marcas (hoy Sociedad Argentina de Marcas y Franquicias), por lo que nuestro valor es conectar al desarrollador con las marcas y los franquiciados. Desde 2008 hasta hoy, ya desarrollamos 30 centros comerciales en todo el país, entre shoppings nuevos y ampliaciones.
IN: Tienen un alcance federal muy fuerte, ¿dónde están puestos sus ojos hoy?
DCC: Estamos absolutamente enfocados en las capitales del interior y ciudades de más de 500.000 habitantes. El AMBA está saturado; ya no hay lugar para nuevos proyectos y las grandes marcas están mirando hacia afuera. Actualmente tenemos cinco proyectos simultáneos: Hola Tulum en San Juan (que abre su primera etapa en mayo), Bendu en Mar del Plata (un gigante de 35.000 m2 y cuatro cuadras y media de ancho), Alvear Open Mall en Rosario, Country Plaza en Santo Tomé y, por supuesto, Acanto en Córdoba (en la zona de Malagueño).
IN: ¿Cómo cambió el concepto de shopping?
DCC: Hoy hablamos de centros de usos mixtos. La gente ya no va solo a comprar, va a pasear, a vivir una experiencia y, de paso, compra. Por eso la gastronomía pasó de representar el 6% de la facturación al 20%. Hoy un shopping exitoso tiene que tener una clínica, una universidad, gimnasios y mucho entretenimiento. En Alter Point (Tucumán), por ejemplo, pusimos una universidad y un centro de eventos. El secreto es el “tenant mix”: saber qué rubro y qué marca van en cada metro cuadrado para que el visitante quiera volver.
IN: ¿Por qué el auge de los "Open Malls" frente al formato cerrado tradicional?
DCC: Básicamente por costos y versatilidad. En Argentina no hay financiación para construir shoppings como en el resto del mundo, y el formato abierto implica menor inversión inicial y expensas mucho más livianas. Antes, las expensas eran "uno a uno" con el alquiler; hoy buscamos que no superen el 70% del valor mínimo de locación. Además, el open mall permite una logística más ágil para el pickup de las ventas online, que le vienen pisando los talones a la venta física.
IN: ¿Qué rubros están "on fire" y cuáles vienen perdiendo terreno?
DCC: El textil sigue liderando, pero bajó del 50% al 37% de la facturación total. En cambio, crecieron mucho deportes (la gente hoy vive de zapatillas, incluso para la oficina), hogar (que pegó un estirón con la apertura de importaciones), cuidado personal y, como te decía, la gastronomía. Hay locales de hamburguesas en shoppings que están facturando entre 400 y 500 millones de pesos.
IN: Mencionaste Acanto en Córdoba, ¿qué diferencial tiene ese proyecto?
DCC: Acanto es un ejemplo de integración. Se buscó no sacar ni un solo árbol y rescatar la identidad local, como un árbol de más de 100 años que ya estaba en la zona. Queremos que el estudiante de la zona vaya, tenga Wi-Fi gratuito, lockers para dejar su mochila y pueda estudiar ahí. Es crear comunidad, no solo un pasillo con locales.
IN: ¿Cuál es el error más común que comete alguien al querer montar un centro comercial?
DCC: El diseño arquitectónico y comercial equivocado. Muchos piensan que es solo hacer locales y alquilarlos. Nosotros trabajamos la "conceptualización" según el radio de influencia (que hoy se mide en tiempo, máximo 15 minutos en auto). Si errás el target, a los tres meses tenés los locales vacíos. En CCLA tenemos un récord del que estoy orgulloso: nunca abrimos un shopping con un solo local vacío. No cobramos "llave" porque preferimos que el locatario use esa plata para que su local sea increíble. Si el proyecto es bueno y el target es el correcto, las marcas vienen solas.
IN: Con tantos años en el ruedo y 30 centros comerciales encima, ¿cuál es el "termómetro" que usás hoy para saber si un proyecto va a ser un éxito o un fracaso?
DCC: La palabra clave es fricción. El centro de las ciudades, como lo conocíamos, hoy genera fricción y el éxito hoy se mide en la falta de la misma. Si logramos que el cliente estacione gratis, tenga seguridad, se conecte a un Wi-Fi que vuela, encuentre su marca favorita y encima pueda hacer un trámite o ir al médico en el mismo lugar, ese cliente no solo va a comprar, sino que va a volver.