El mercado de capitales argentino acaba de estrenar un instrumento que en países como Estados Unidos y varios europeos ya es moneda corriente: el REIT, un fondo de inversión inmobiliaria que permite a cualquier persona —desde $1.000— acceder a activos del real estate a través de la bolsa, sin necesidad de comprar una propiedad.
El 12 de junio, Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) dio el campanazo de largada para el Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, administrado por Ciclo Nova Asset Management y con Banco Comafi como depositario. Detrás del proyecto están dos nombres de peso: Juan Ignacio Abuchdid, presidente y fundador de Grupo IEB, y Beltrán Briones, cofundador y presidente de Grupo Briones. La colocación recibió 3.523 ofertas por un monto total de $66.327 millones —una señal clara de apetito inversor por instrumentos que conecten ahorro y economía real.
El fondo tiene un plazo de 10 años y apunta a desarrollar proyectos inmobiliarios premium en el corredor norte de Buenos Aires, incluyendo residencias y oficinas. "El lanzamiento del primer REIT de Argentina es un paso hacia un mercado de capitales más profundo, capaz de conectar el ahorro de las personas con activos de la economía real de forma transparente, eficiente y regulada", dijo Abuchdid.
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Semáforo: las luces verdes, amarillas y rojas
Daniel Levi —docente, asesor financiero matriculado (CNV mat. 2175) y uno de los divulgadores de finanzas personales más seguidos del país con más de 285.000 seguidores en TikTok bajo el perfil @invertirconcabeza, con paso previo por Microsoft, Clorox y Coca-Cola Femsa— analizó el instrumento con su habitual formato de semáforo.
Verde: que el inversor minorista tenga acceso a esta alternativa desde $1.000 es una novedad positiva. Y los activos subyacentes —propiedades terminadas en el corredor norte de Buenos Aires— son de calidad.
Amarillo: el nombre genera expectativas que el producto no cumple del todo. En Estados Unidos, los REITs están obligados a distribuir el 90% de las ganancias en dividendos y sus cuotapartes cotizan con liquidez en bolsa. Acá, los dividendos se reparten a discreción de la gerencia y la liquidez no está garantizada de la misma manera. También hay riesgo cambiario, porque el fondo paga en pesos.
Rojo: los costos son altos. La comisión de administración llega al 4,48% más IVA —calculada sobre el patrimonio, no sobre el rendimiento— y con el fee de éxito podría escalar hasta el 9,48%. Si el objetivo declarado es un retorno del 5% anual en dólares, la diferencia con los costos es mínima. Segundo rojo: es un blind pool —todavía no hay ningún activo identificado para comprar, lo que implica confiar en que el equipo gestor va a elegir bien. Y el tercer rojo, el más contundente: la calificación del fondo es FI 4, la peor de las cuatro categorías posibles para un fondo inmobiliario, otorgada por Fitch por "débiles estándares para cumplir en el largo plazo."
El veredicto de Levi fue claro: "Al menos esperaría a ver cómo se va desempeñando con el tiempo. Pero bienvenido a una nueva opción para invertir, sobre todo para inversores chicos."
