Un relevamiento realizado por Matías Merguerian, agente inmobiliario de MV Real Estate, con datos y bases obtenidos de los clasificados de La Voz, arrojó como resultado que los alquileres en los principales barrios de Córdoba, como Nueva Córdoba y zonas aledañas (Alto Alberdi, Alberdi, General Paz, Centro, Alta Córdoba) comenzaron a tener un retroceso en su valor comparado a meses anteriores y en paralelo a la inflación mensual. En un mano a mano con Merguerian profundizamos sobre esta situación.
Unidades de 1 dormitorio disponibles en oferta por barrio
Mientras que en noviembre de 2023 Nueva Córdoba contaba con 275 unidades habitacionales de 1 dormitorio disponibles, en febrero del 2024 el número saltó a 755, por lo que el incremento fue del 200% de unidades.
“Lo que habitualmente hace un exceso de oferta es desacelerar los precios. En una economía sin inflación, los baja y en una economía con inflación tan alta como la nuestra, permite desacelerar el crecimiento de precios”, explica Merguerian. Es el momento de mayor oferta de departamentos de un dormitorio en Nueva Córdoba, exceptuando la pandemia (cuando finalizó habían 2.000 libres disponibles).
“En diciembre el IPC fue del 25% y el incremento de precios de los departamentos fue del 23%, es decir, hubo una caída del 2%, la primera señal que los valores, en términos reales, de los departamentos empezaban a bajar. En enero la inflación fue del 20,6%, mientras que los alquileres subieron un 13,7%, la desaceleración fue de un 7%. Febrero comenzó con alquileres en $ 280.0000 y ya rondan en $ 278.000”, comenta el agente.
Comparativa de precios de alquiler desde Noviembre de 2023 a Febrero 2024 en los barrios céntricos de Córdoba.
Nueva Córdoba es el barrio que marca la tendencia a nivel inmobiliario y que después “contagia” a los barrios que lo rodean: General Paz, Centro, Alberdi, etc. Cuando Nueva Córdoba dispara sus precios, el resto lo hace al mes, mes y medio.
Se produjo un fenómeno que es la acumulación que se aplica de golpe al mercado y genera un cuello de botella que, según Merguerian, no está en el precio de los departamentos sino en la forma en la que se ajustan los departamentos; lo que da miedo no es “el precio actual, sino la forma en la que se pretende actualizar, que no es a la par de los sueldos”.
“Un gran temor, para mí, es la incertidumbre, de no saber si voy a tener trabajo, si voy a poder pagar determinado monto. Hay un reacomodamiento de un montón de cuestiones que son más de supervivencia que económicas”, agrega Merguerian.
Con respecto a las proyecciones sobre el valor de los alquileres a futuro, Merguerian aporta: “Se proyecta una caída en los precios de alquiler en los próximos meses, debido a la acumulación de unidades en el mercado. Los valores de alquiler tienen que acomodarse para abajo con respecto a la inflación. En 2023 los alquileres subieron por encima del IPC, estaban completamente fuera de control y los valores se volvían exponenciales. A partir de diciembre el fenómeno se invirtió en las condiciones para poder alquilar, ajustar y el valor de los alquileres empezó a retraerse con respecto a la inflación. Muchas unidades quedaron paradas porque los propietarios preferían no alquilarlas mal y con una ley vieja”.