4S es una consultora global que conceptualiza proyectos inmobiliarios desde la génesis. Desde Argentina, Gabriel Battioni la lidera para el cono sur. Y de acuerdo a sus estudios, la tendencia indica que en tres años, los jóvenes “volverán a vivir al centro de las ciudades, en busca de más servicios”. Hoy, en el SUM de Cardinales Alto Panorama, nos tomamos un café con el director de la consultora.
Soledad Huespe: Lo que sé de 4S es que es una consultora para desarrollistas, pero ¿en qué los asesora?
Gabriel Battioni: Nosotros desde Córdoba manejamos Cono Sur, es decir Argentina Uruguay y Paraguay, Para 4S Real Estate, que es una consultora internacional experta en real estate, con presencia en 18 países desde hace ya 16 años. Lo que hacemos, básicamente, es conceptualizar productos inmobiliarios para que verdaderamente tengan una irrupción disruptiva en el mercado, es decir, lo que buscamos a través de nuestra asesoría o consultoría es generar productos exitosos.
SH: Dame un ejemplo concreto para que lo pueda dimensionar, con algún cliente concreto en Argentina.
GB: Bueno, la verdad es que tenemos varios, pero te lo cuento así a grandes rasgos. Nosotros lo que hacemos es recibir de parte del cliente, generalmente desarrollista, ha pasado también con algunas familias terratenientes, pero generalmente con desarrollistas, recibimos un terreno y al recibirlo hacemos un estudio de mercado bastante exhaustivo, en tres frases: oferta, demanda y tendencia. Y luego con esa input proveniente del estudio del mercado generamos el producto, es decir, hacemos la conceptualización del producto inmobiliario y mobiliario que debería después llevar adelante el desarrollista.
SH: Pero no se encargan de la financiación, Eso es materia del desarrollista.
GB: Claro, dentro de las distintas disciplinas que hay en Real State, nosotros estamos en la parte más bien de creación, es decir desarrollar es agregar valor a la tierra a través de las ideas, bueno eso es lo que nosotros hacemos.
SH: ¿Cuáles son las tendencias Gabriel, qué están viendo en materia de desarrollo inmobiliario?
GB: Estamos viendo actualmente una migración de la ciudad a los anillos periféricos, en busca de un poco de aire puro y verde, casualmente. Esto es producto del encierro que hemos vivido en la pandemia. También lo que estamos viendo es una migración muy importante de lo que es el retail, se está transformando en gran medida. Y hay cambios muy importantes debido a la irrupción de lo que es el e commerce, por ejemplo.
SH: ¿Será un paréntesis? ¿O decís que llegó para quedarse?
GB: Yo creo que sí, creo que el tema del ecommerce por ejemplo, va a ir en aumento. En la pandemia hemos visto que casi todo lo que nos parecía tan difícil es bastante más simple y hemos visto abuelas haciendo los pedidos al supermercado por ecommerce, entonces creemos que los locales comerciales se van a transformar, más bien en showroom donde la gente más que ir a comprar, va a querer tomar contacto con los productos. El ecommerce para nosotros tiene mucho que ver con la velocidad que vos necesitás el producto, quizás a lo mejor siga la forma habitual en los negocios de barrio porque es igual, necesitás un litro de yogurt o un paquete de manteca, no lo vas a pedir por ir e commerce porque seguramente lo necesitas rápido, pero sí, por ejemplo, el resto, por ejemplo, una mueblería, o venta de ropa, todas estas cosas que no son de necesidad inmediata, sí creemos que va a aumentar incluso el e commerce en el futuro inmediato.
SH: Llega un cliente a 4S y te dice: Mirá, Gabriel, tengo esta tierra, necesito que me digas qué es lo que más me conviene hacer, ¿cómo es el proceso de trabajo de ustedes?, ¿cuánto tiempo les lleva? Desde el comienzo hasta el final...
GB: Cuando nos traen un terreno lo primero que hacemos es buscar el KMZ, nos permite ubicar el terreno a través de Google Earth en cualquier lugar del mundo. Eso es lo primero que hacemos para poder identificar a dónde esté el terreno como te decía, trabajamos con un equipo interdisciplinario de varios países en total, somos 300 funcionarios.
SH: ¿Compuesto de qué profesiones fundamentalmente?
GB: ¡Qué buena pregunta! Generalmente el desarrollo inmobiliario está ligado a la arquitectura. Nosotros dentro de la empresa tenemos sociólogos, antropólogos, economistas, realmente un grupo interdisciplinario... también arquitectos, por supuesto. Pero empezamos a estudiar cómo vive la gente para poder identificar cómo va a querer vivir en el futuro, porque básicamente nuestro trabajo está en el futuro, o sea la conceptualización de productos inmobiliarios se hace de 3 a 5 años hacia delante.
SH: Llega el desarrollista con la tierra y arranca el trabajo de ustedes.
GB: Lo primero que hacemos: identificamos el terreno como te decía, hacemos los estudios del mercado que los nuestros son de los más extensos, un estudio de mercado completo tiene alrededor de entre 400 y 500 hojas, es un documento muy importante, empieza por lo que es ofertas. Generalmente lo que todos hacemos en un estudio mercado,es decir “Ah, bueno voy a ver con quién voy a competir” pero ¿qué pasa? Como nuestros productos son plurianuales, cuando haces un estudio de oferta nosotros decimos que estás haciendo un estudio del pasado porque vas a relevar un producto que fue conceptualizado años atrás. Entonces primero hacemos ese estudio de la oferta que es el estudio pasado, después hacemos un estudio de demanda y ahí es donde nos empezamos a separar del público en general o del competidor en general, porque a través de ese estudio de demanda, nosotros podemos censar el presente, es decir qué quiere el cliente, o sea, el inversor o consumidor final hoy. En ese estudio de demanda muchas veces logramos reflejar, y esto es muy importante, en productos que no están en oferta. Entonces si no hiciéramos el estudio de demanda, podríamos correr el riesgo de no identificar demandas que existen porque son actuales y los productos que hay en el mercado han sido conceptualizados antes, no existen en el estudio de oferta vigente. Entonces después del estudio de oferta y el estudio de demanda vamos a nuestra última fase y es donde intervienen muchos antropólogos y sociólogos, donde hacemos un estudio de tendencias, es decir, cuando ya identificamos cuál es el segmento de personas al que vamos a ofrecerle el producto, a quién le va a hablar nuestro concepto; entonces identificamos entre otras cosas el segmento, desde el punto de vista generacional, desde el punto de vista económico, desde el punto de vista de su etapa de vida. Eso nos permite, entendiendo que la idiosincrasia de cada grupo o de cada demografía tiene determinados comportamientos, identificar cómo va a ser la tendencia, cómo va a ser en el futuro, cómo este demográfico va a querer vivir, entonces cuando tomamos oferta, demanda y tendencia logramos reunir todo el input necesario para poder conceptualizar.
SH: Principales clientes de 4S y algún proyecto que nos puedas adelantar...
GB: Estamos en Córdoba trabajando ahora en Sierras Chicas, no puedo adelantar mucho porque es un poco confidencial, con unos hoteleros en una reconversión de la propiedad que tienen.
SH: Se van de la hotelería hacia otro lugar.
GB: Sí, exactamente. Un poco lo que hablamos. Este cambio de estilo de vida nos hace de alguna manera salir de la ciudad, entonces Sierras Chicas para nosotros es un corredor muy interesante porque verdaderamente hay tierra virgen como insumo, muy barata, en muy buenos precios. Hemos trabajado en Docta para un grupo que nos pidió: hicimos un concepto muy lindo en el cual los proyectos y las unidades están agrupadas en bloques bajos y como tienen planta baja, primer piso y segundo piso, hicimos una trilogía en la cual en la planta baja tienen jardín, la planta del primer nivel tiene patio y la planta del segundo nivel tiene terraza, entonces decimos que son casas en altura con patio, jardín o terraza, según sea donde vos te sientas más cómodo.
SH: La última pregunta Gabriel, más o menos sospechamos que la gente podía inclinarse por el verde, y salir de la ciudad pero, ¿hay alguna tendencia más disruptiva que estés avizorando a futuro?
GB: Sí, yo creo que de aquí a 3 años va a haber una vuelta a los centros en el mercado, hoy pensamos que en 3 años los centennials (que son los hijos de los millennials), que hoy tienen alrededor de 18 años, van a volver a los centros, creemos que van a volver a habitar los centros porque disponen de muchos servicios que no están disponibles en todos lados. Entonces creemos que va a haber un retorno de los centennials a los centros, en búsqueda de vivienda de poco metraje. Nosotros hoy los llamamos Flex, que son los viejos monoambientes, creo que esa será la tendencia de acá a tres años.