Con la consigna de mirar hacia adelante (y desde lo más alto), convocamos a los referentes de las empresas y los negocios más destacados de Córdoba al piso 34 de la Torre Capitalinas. Hoy, Íñigo Bian se toma un café con Rodrigo Martinez, director de Grupo Betania para hablar del sector y del futuro de la empresa.
Íñigo Biain: Nos enfoquemos en el 2021, ¿qué están viendo?
Rodrigo Martínez: El 2020 sirve, no hay que dejar de mirarlo porque para planificar es la base de todo. En nuestra industria en particular, el arranque fue muy duro y el período de la pandemia también. Pero una vez que salimos de la pandemia, sin haberlo previsto, pero por cómo se dieron las variables económicas, hubo un rebote de nuestra actividad. Lo cual nos ha permitido cerrar un 2020 decoroso. Recuerdo que apenas nos metieron en la cuarentena, todos pensamos”bueno, son dos semanas”. Esas dos semanas fueron dos meses y finalmente allá por junio pudimos volver a las oficinas. Y en las obras el tema fue complejo porque nos ponían límite de cantidad de gente y en obras donde teníamos quizás 150 operarios, el límite era 15. Con esa perspectiva el panorama era bastante negro. Gracias a Dios esas restricciones se fueron levantando y lo que al principio el problema era poder avanzar con las obras, después pasaron a ser las ventas, luego con el rebote económico del tipo de cambio hubo una oleada de ventas y el problema hoy es la provisión de material.
IB: Con ese escenario uno intenta imaginar el 2021, ¿cómo ves el sector y tu empresa en particular?
RM: Las obras son procesos productivos largos, por lo tanto los ajustes no son inmediatos. Y si uno está lanzado en una obra, demora en promedio entre tres y cuatro años. Entonces los ajustes de timón son, más bien: ¿largo o no largo una obra? Pero las que ya están lanzadas, uno ya está jugado.
IB: ¿Cuántas obras en marcha tuvieron este 2020?
RM: Tuvimos cinco en marcha. Terminamos una de ellas en septiembre, a pesar de la pandemia y lanzamos una más. Para 2021 pensamos largar uno más, así que vamos a tener seis obras en marcha si todo nos acompaña. La inflación prevista para el año que viene hace que la inversión en ladrillos sea un resguardo de valor. Y cuando comparas con otras alternativas de inversión y ves, por ejemplo, el mercado financiero en la época de Macri, las tasas eran muy altas y competían fuertemente contra la rentabilidad de nuestra industria y la liquidez. Los economistas están previendo para el año que viene una inflación en el orden del 45% y las tasas de interés en este gobierno están por debajo de esas tasas, con lo cual poner plata en un plazo fijo en términos reales, implica perder plata. Entonces la construcción siempre ha sido un resguardo de valor. Dentro de las proyecciones, la economía el año que viene va a rebotar. Este año, al haber estado frenada prácticamente seis meses, cuando compares, por más que no ande bien, va a rebotar.
IB: Algunos lo llaman el rebote del gato muerto: cuando tirás un gato desde muy alto por más que esté muerto, rebota.
RM: Algo así. Si la economía en el 2020, según algunas proyecciones, va a caer alrededor de un 11%, como mínimo se prevé un rebote del 5% y nuestra industria es muy sensible a las variaciones económicas. Entonces cuando la economía rebota, tiene un multiplicador entre dos y tres veces de acuerdo a algunos economistas. Con lo cual las perspectivas para nuestra industria son bastantes favorables.
IB: Seis obras, si todo marcha bien, ¿les toca entregar algo el año que viene?
RM: Estamos entregando una etapa de una obra que estamos haciendo en Valle Escondido, así que los primeros meses del 2021 implica la entrega de esas dos torres. Es la primera etapa de tres, son algo así como 50 departamentos de dos y tres dormitorios con todos los amenities. Eso es lo que vamos a estar entregando en el 2021.
IB: Ustedes se destacan por cumplir los plazos de entrega, algo que no debería asombrar, pero en el mercado inmobiliario cordobés se convierte en un super activo. Pero son cautos financieramente, ¿siguen activos en el mercado de capitales?
RM: Sí, operamos activamente en el mercado de capitales. Hemos emitido obligaciones negociables. Estamos cancelando a mediados de enero de 2021 el último tramo de las últimas que tomamos. Operamos con SGR, con descuentos de cheques de terceros, pero sinceramente lo hacemos en la medida que sea financieramente conveniente. Cuando hay tasas de descuento, que respecto de la inflación implican un apalancamiento, ahí entramos. La variable financiera en cualquier negocio es importante, pero no basamos el negocio en el endeudamiento. Simplemente tomamos endeudamiento como rueda de auxilio en los momentos que resulta conveniente.
IB: ¿Cómo dividirías el público que les compra a ustedes?
RM: Tenemos dos tipos de clientes: el inversor y el usuario final, y dependiendo el tipo de producto, es el cliente principal. Por ejemplo, en una obra como Valle Escondido, prácticamente todos los clientes son usuarios finales, pero en los edificios de Nueva Córdoba la mayoría de los clientes son inversores. Y esos inversores hacen de puente entre la necesidad habitacional, el enorme déficit habitacional que hay en Argentina y en particular en Córdoba, y la posibilidad de compra. Esa posibilidad de compra está cada vez más lejos para el asalariado, por lo tanto estos asalariados que vienen por su propia necesidad, pero además muchos estudiantes que vienen a Córdoba porque los padres muchas veces no tienen acceso a comprar, se convierten en inquilinos. Entonces lo que hay que estar mirando en ese caso es cómo está evolucionando el mercado de los alquileres. Y al respecto, la pandemia ha jugado un fuerte golpe al mercado de los alquileres, sobre todo al vinculado a los alquileres de Nueva Córdoba, porque para darte un dato: nosotros administramos muchos de los departamentos que nuestros clientes nos compran, y en enero del año pasado teníamos lista de espera de entre dos y tres meses para que se desocupara un departamento. Y a raíz de la pandemia, en Nueva Córdoba, como se suspendieron las clases en la universidad, tenemos mucha disponibilidad.
IB: Rodri, dame tu mirada respecto a un punto que me parece paradójico: por un lado los alquileres son caros para los inquilinos, pero baratos para los propietarios porque los costos de mantenimiento, de gastos comunes y demás, son altos. ¿Hay algún momento en que el collar empieza a valer más que el perro?
RM: En períodos inflacionarios, el principal mérito de la rentabilidad de los inmuebles no viene dado por el alquiler, sino por la revaluación del capital. Pongamos un ejemplo: si tenés $10.000 y podes elegir entre ponerlos en un plazo fijo o comprarte un departamento, pasado un año, si la tasa de interés fuera del 30%, vas a retirar $13.000 del banco. En cambio, si tenes un departamento, vas a retirar todos los meses el alquiler, pero cuando vayas a retirar tu capital, no van a ser los $10.000, sino que el capital va a haber subido a $13.000 ó $14.000. Entonces vas a haber ganado con una revaluación de tu capital, que no lo retiras monetariamente, pero si salieras a venderlo en ese momento retirarías 14.000 aproximadamente, más el alquiler que has ido cobrando durante esos meses. En términos porcentuales, la tasa real del alquiler hoy es bastante baja, está en el orden del 3,5% , pero es un 3,5 real por encima de la inflación.
IB: Te canto el retruco, porque puede que el departamento salga $13.000. Pero si salgo a venderlo a ese precio, hoy me ofrecen $10.000 y quizás me tenga que conformar con eso, ¿entonces qué hago?
RM: Como en todos los negocios hay momentos para entrar y para salir. Hoy, si uno mira en qué momento de mercado estamos, por el valor del dólar, estamos en momento de comprar y no de vender. En la medida que la economía empiece a normalizarse, porque lo primero que sube es el dolar y despues la economía real acompaña, entonces a partir de ahora se vive un incremento a los costos de la construcción, y por lo tanto es momento de entrar, no de salir
IB: La última, hablemos de la ley de regulación de alquileres, ¿impactó mucho, poco...?
RM: El mercado se regula solo. Considero muy negativo que el Estado quiera intervenir permanentemente en todo. Yo confío en la economía libre, en la oferta y demanda libre, por supuesto con una participación del Estado en las cosas que es necesario que esté, para proteger a los más débiles y a las instituciones, pero el estado debería facilitar que la economía fluya, no meterse a regular. Porque cualquier regulación en general, suele traer las consecuencias inversas a las buscadas. Respecto de la ley de alquileres, una de las disposiciones fue que ahora las comisiones las pagan los propietarios y no los inquilinos. ¿Y vos qué crees que pasó? El propietario dijo “¿Sabes que? Al precio que te di antes subile un poco más y subile la comisión”. Y ahí entra el juego de la oferta y la demanda. En cambio un Estado que busque que los precios bajen, debería estar incentivando oferta, buscando sacar impuestos y facilitar las cosas para que haya mucha oferta de bienes y los precios tiendan a bajar.
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