Capitalinas es sinónimo de Marcelo Roca, sinónimo de Teximco. Es un hito para la ciudad que también tiene su versión en Bariloche y, prontamente, en el Delta de Tigre. Nació como un proyecto ambicioso, atrevido, sin embargo hoy los pisos corporativos de la torre principal ya empiezan a ser ocupados por sus nuevos dueños. “Hemos terminado parcialmente la torre. Pareciera que hemos llegado, pero hemos llegado para volver a empezar. Estamos en un punto de partida, lo que tenemos de aquí en adelante es el Distrito Capitalinas”, sentencia Roca en este último mano a mano desde el piso 34, el punto más alto de la ciudad de Córdoba.
Íñigo Biain: Marcelo, vos sabés que hemos hecho todo el ciclo de Un Café con… acá en tu casa y cada vez que vino un entrevistado pasó lo mismo: todos preguntan quién es el dueño. Y yo te pregunto, ¿quién es Marcelo Roca?
Marcelo Roca: Soy un cordobés nativo, nacido y criado, terminé mi carrera de ingeniero civil en la UNC y de muy joven empecé a echar mi camino constructor por el norte-norte y por el sur-sur, desde la isla de Tierra del Fuego hasta Tartagal. Fueron años de juventud y de aprendizaje constructor. Terminé recalando en Buenos Aires donde estoy radicado ya hace 30 años. Ya tengo mitad de vida en Córdoba y mitad en Buenos Aires, pero mi condición es cordobesa, mi sentimiento es cordobés, soy cordobés, mis afectos profundos están aquí y mis negocios, gran parte de ellos, también están aquí.
IB: Y tu principal plataforma es Teximco, que tiene nombre de petrolera, ¿o no? ¿No te lo han dicho?
MR: Es curioso, Teximco nació como exportación, importación y construcción. Estando en el sur salimos a vender lana a Alemania y de allí nació el nombre: Ex-Im-Co. Como estaba registrado, se le tuvo que agregar una “T” y de ahí Teximco, que fonéticamente cuesta un poquito, pero ese es el origen de la palabra. Es una empresa constructora de más de 30 años, que es casi el cuarto hijo, aparte de mis tres hijos físicos, y que nos ha permitido hacer cosas muy importantes y muy gratificantes.
IB: Repasemos algunas...
MR: Aquí en Córdoba el nuevo Hospital de Río Cuarto, el Hospital Córdoba en su ampliación, el Hospital Misericordia, el Hospital del Sureste, las dos cárceles de Cruz del Eje, sumo y sigo. O sea, como constructores hemos hecho más de un millón de m2 en todo el país. Somos constructores viejos y desarrolladores, a partir de este motivante y movilizador proyecto, que nació aquí en Córdoba, que se ha expandido a Bariloche, que lo vamos a expandir al Delta en Tigre también, pero que nace aquí y es el que nos ocupa hoy. Así empezó esta aventura desarrolladora hace 8 ó 9 años atrás.
IB: ¿Y en qué etapa está Capitalinas Córdoba? ¿Cuántos metros hay desarrollados, cuánto suma y qué falta todavía?
MR: El Master Plan y el proyecto integral de Capitalinas son cinco grandes edificios: los tres edificios bajos, que son los que denominamos bloques, que son los primeros y originantes que son los que están sobre Humberto Primo y sobre Fragueiro: el edificio Humberto Primo, el edificio Suquía y el edificio Fragueiro. Después está esta gran torre, que es la nave insigne del proyecto que es una torre mixta. Aquí conviven dos edificios: uno de oficinas que acabamos de entregar en diciembre de 2020 y el segundo edificio, que es la parte superior y su basamento, que es el edificio del futuro hotel conjuntamente con un zócalo bajo que se ve sobre la Av. Costanera que es el Centro de Convenciones o el Centro Capitalinas. Va a ser algo más que un centro de convenciones, ya el naming que le hemos dado es “Centro Capitalinas”. Queda pendiente una segunda torre que va contra el nuevo puente, allí sobre el encuentro entre Costanera y Cañada que será una torre un poco más baja y que allí tendremos como destino viviendas y coliving.
IB: Sí, porque era una pena privar a los cordobeses de poder tener una vivienda acá, ¿no? ¿Cuántos pisos va a tener esa torre?
MR: La idea del proyecto está en el orden de los 25 pisos, dos terceras partes de esta torre. Van a ser desiguales, no van a ser dos torres gemelas, sino que ya por una cuestión técnica de ocupación de FOT, daría para ese tamaño máximo.
IB: Ahora hace mucho que no voy al aeropuerto, pero cuando iba, veía en Aeroparque “Capitalinas Bariloche”. ¿Es más residencial?
MR: Capitalinas Bariloche es un sueño. Es un proyecto hermoso, es un edificio de 17.000m2 en Costa de Lago, o sea caminás 15 metros y estás con los pies en el Nahuel Huapi. Es un terreno que está en el Km 1 de la Av. Bustillo y es un edificio mixto de un hotel de alta gama conjuntamente con residencias para uso y renta hotelera. Algunas de las residencias tendrán un destino de uso permanente, pero son las menos. Está pensado como un edificio mixto de hotel + brand residence, como se define en el ambiente inmobiliario.
IB: ¿En qué etapa está el desarrollo?
MR: Pretendemos inaugurarlo en este 2021 y que en el próximo verano nos encuentre con algún birrete y tirando alguna serpentina (risas).
IB: ¡Y además hablaste de Capitalinas en el Delta del Tigre!
MR: Sí, allí tenemos conjuntamente a unos socios españoles, catalanes, una tierra sobre el río Luján. Es un proyecto ambicioso. En el desarrollo me tocó entrar en proyectos de etapa, así se dio. Y el proyecto de Tigre tiene más de 130.000 m2. Son 13 edificios de usos mixtos que están sobre el río. Estamos en la etapa de infraestructura y subdivisión de la tierra con intención de largar los dos primeros edificios en el año entrante, en el 2022.
IB: Y hablando de las obras de Teximco, ¿hoy están iniciando o terminando alguna emblemática?
MR: Hemos terminado la cubierta con el techo móvil del Parque Roca que es la estereoestructura (estructura reticular) más grande que se ha construido en el país. Se trata de una estructura de nodos, metálica, que se vinculan y quedan como una cuestión espacial de nodos.
IB: O sea que no necesita columnas...
MR: No necesita columnas. Y la singularidad que tiene esa obra y que es interesante de ver, es que está soportada sobre dos grandes arcos que tienen 220 m de desarrollo y 45 m de altura en la clave. Se instalaron más de 1.500 toneladas de acero y se realizó en 4 años. Reitero: es el proyecto de estereoestructura más grande en el país. Hubo una curva de aprendizaje, junto con todos los actores del gremio, muy interesante y se ha terminado con todo éxito y está funcionando. El Parque Roca es estadio multipropósito para 16.000 personas y ya tiene su cubierta. Falta que se cierre para ser realmente una arena completa bajo condiciones internacionales.
IB: Bien, esa es una obra. ¿Otra?
MR: Estamos construyendo una cárcel para 1.500 internos en la localidad de Mercedes y estamos realizando la última etapa de la restauración de la Basílica de Luján, porque también hacemos obras de restauración. Si recuerdas, lo famoso fue la caída de una de las dos cruces. Hace años atrás, toda la restauración de la Basílica se ha hecho en cuatro etapas. Nosotros hemos realizado dos de las anteriores y la última. O sea, nos tocó la suerte de abordar tres de las cuatro etapas. Una obra interesantísima.
IB: ¿Lo traeremos al Papa para cuando esté lista? Viste que se decía eso...
MR: Eso ya depende de otras condiciones (risas).
IB: Pero se hablaba de que tenía un vínculo afectivo muy importante Francisco con la Basílica de Luján, ¿no?
MR: Sí, ciertamente con el obispo de Mercedes había un vínculo. Me consta y me ha tocado verlo cuando él era Arzobispo de allí.
IB: Te llevo a otro plano, cuando vine acá a la Torre Capitalinas por primera vez, me enseñaste lo que era el encofrado deslizante y me hablabas como ingeniero. ¿Qué fue más desafiante en esta torre: la parte de ingeniería o la de desarrollista que era algo que no era habitual en vos?
MR: Ambas cosas. Las dos tienen sus particularidades y ambas cosas fueron iguales de importantes. Yo te diría que a nivel de desarrollismo, con Capitalinas (y me siento muy orgulloso de ello) vinimos a jugar en un exigente, eficiente y competitivo mercado inmobiliario cordobés. Hay desarrollistas que tienen muy buenos productos que consolidan una formalidad comercial a lo largo del tiempo. Tiene sus excepciones, pero el mercado cordobés es de los más desarrollados y de los más competentes del país. Dicho esto, vinimos a asentar una basa de lo que entendemos que es una falencia de calidad. Y con esto quisiera ser preciso. Córdoba, por escala, es la segunda ciudad del país, necesita y tiene que tener productos conforme a su estructura, su consistencia y a su escala. Hace más de 20 años que no se inaugura un hotel de 5 estrellas en la ciudad de Córdoba capital, la segunda ciudad del país. ¿Por qué? Por muchas razones, una de ellas es porque quizás sea un negocio riesgoso o porque habrá otros negocios de mayor situación de confort o más seguros. Capitalinas fue un proyecto atrevido cuando lo planteamos. Quienes lo conocen saben que es un producto que hemos hecho con esmero y calidad y pretendemos estar allí. Estamos situados en la alta gama y ese es nuestro centro de negocios. Calificar la oferta en un mercado que (según los estudios) aconsejaba que las oficinas tenían que tener 250 metros, hacer plantas de 1.700 m como fueron las primeras de Humberto Primo, era todo un riesgo. ¡Bueno! Tomamos decisión de proyecto, tomamos recaudos de fraccionamiento, pero hoy las plantas están alquiladas y hoy hay algún otro edificio en el corredor de Colón que tiene alguna planta más grande. Nos encanta la competencia superadora. Y nosotros tenemos que tener claro que nuestro Master Plan y nuestro producto de usos mixtos es nuestra gran fortaleza. Hemos terminado parcialmente la torre y estamos en etapa de terminación. Pareciera que hemos llegado, pero hemos llegado para volver a empezar. Estamos en un punto de partida, lo que tenemos de aquí en adelante es el Distrito Capitalinas.
IB: Conceptualmente Distrito Capitalinas, ¿qué es?
MR: Es un centro de unidades de negocios. La parte corporativa, más allá de las circunstancias, que está en plena etapa de redefinición, es una cuestión consolidada en esta área. Nos toca ahora la etapa de hospitalidad con el hotel que va a ser de 5 estrellas corporativo; la oferta gastronómica… Y en el Centro Capitalinas, que será un centro de convenciones y un centro de eventos: va a ser un centro cultural, un centro de entretenimientos, va a ser un núcleo de actividades y de unidades de negocios que generen sinergia entre sí, que se potencien entre sí, en el área central de Córdoba (porque el portal del abasto es el área central de Córdoba). La idea es que genere contenidos que la ciudad necesita y en la calidad y en el target que Capitalinas puede ofrecer y que Córdoba necesita. Para mí, si hay que plantar un árbol, este es el árbol.
IB: Te lo deben decir a cada rato, pero están cerrando el Sheraton, están cerrando el Amerian, ¿por qué alguien invertiría US$ 10 millones para terminar lo que hace falta con tanta oferta vacante? ¿Cómo es la lógica? ¿Qué es lo que no estoy viendo?
MR: A lo largo del tiempo, y vos lo mencionabas al principio, ha habido varias cosas: “que era dinero de Tinelli”, “o que era dinero de la política”, en fin… Lo cierto es que esto ha sido un fideicomiso hecho por desarrolladores cordobeses y el 90% de la inversión es inversión de Córdoba. El resto forma parte de esos mitos urbanos. La inversión remanente para Capitalinas, que es necesaria para terminar, va a suceder, porque el momento más oscuro es el previo al amanecer: y creo que eso va a suceder. La hospitalidad va a continuar, se van a reformatear las actividades pero no van a desaparecer los hoteles. La situación de los hoteles que están en operación es sumamente crítica, pero lo que más deseo es que el Sheraton encuentre su redefinición de negocios, porque Córdoba tiene escala para tener más de un hotel 5 estrellas. Los centros de convenciones de mediana escala (como el que tiene el Sheraton y el que tenemos nosotros) y el gran centro de congresos oficial (en Feriar) se complementan para generar -entre todos, entre público y privados- un gran destino de convenciones y eventos.
IB: Ves luz al final del túnel...
MR: Fatalmente, reformateados o redefinidos, todos vamos a encontrar modelos de actividad que van a continuar. El home office ha venido para instalarse, pero las oficinas no van a desaparecer. Los viajes de esparcimiento o de trabajo, creo que ya lo vimos, es una pulsión: hoy la gente no viaja más porque tiene limitaciones de hacerlo. Entonces la oferta de hospitalidad tiene que estar dada con esto: ¿qué tenemos en Capitalinas? Un edificio que va a ser COVID Safe con todos los protocolos y todas las adecuaciones de instalaciones a esta nueva realidad. Porque cuando pase el COVID (y va a pasar porque el esfuerzo mundial que se está haciendo es importante y va a pasar), pues bien, lo que nos están imponiendo estos tiempos es que tenemos que aprender un poco de surf, en el buen sentido: ahora tenemos la ola del COVID, bueno, cuando pase vendrá otra ola y tenemos que estar preparados para vivir en épocas de adecuaciones donde lo único permanente es el cambio. Eso ya lo ha dicho alguien por ahí...
IB: ¿Y en qué mes imaginas que vas a tener una definición de la marca?
MR: Estamos trabajando decididamente con tres cadenas de primera línea. La prioridad es la estructura del financiamiento. Hay interés por Córdoba como destino, hay interés por Capitalinas como proyecto, y creo que no hay que apurarse con la marca. Sí hay que apurarse con la estructuración del financiamiento en momentos arduos, en momentos difíciles como bien dijiste. ¿Por qué en este momento de la hotelería alguien piensa en invertir en hotelería? Porque el timming de las decisiones es fundamental en el éxito de los negocios.
IB: ¿La estructuración qué significa? ¿Es un Excel complejo donde vos decís cuánto hay que poner, cuánto sacaría…? ¿Eso es la estructuración del financiamiento?
MR: El Excel es la condición necesaria, pero el Excel dice lo que uno quiere que diga… Lo importante es la consistencia del proyecto en una realidad argentina que es poco inversora hoy. No podemos estar exentos de la macro. Argentina no es un país hoy atractivo para invertir, por muchos aspectos y en el rubro que quieras: desde las condiciones de leyes laborales a leyes de trabajo, a impositivo, a confiabilidad integral como país… Son las aguas que tocan hoy, en ellas tenemos que navegar y nos cuesta el doble de esfuerzo. Tenemos plena confianza en el producto, en el mercado de Córdoba. El resto es trabajo y algún viento favorable que siempre hace falta para todo proyecto.
IB: La última: ¿en un año estaremos en el piso 34 brindando?
MR: ¡Ojalá! Para ser absolutamente concreto: ¡ojalá! Vamos a trabajar como siempre lo hacemos para que eso suceda.
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