La nueva Ley de Alquileres Nro. 27551, publicada el 30 de junio de 2020 modificó varios aspectos esenciales del contrato de locación de inmuebles y ha generado un rechazo generalizado de todos los sectores afectados por su implementación.
Resulta llamativo, que tanto los inquilinos como los propietarios y así también los corredores inmobiliarios, coinciden en afirmar que la nueva ley ha traído más complicaciones que soluciones y que ha retraído el mercado inmobiliario locativo.
En efecto, en la actualidad hay un 30 % menos de oferta de inmuebles en locación y la demanda por parte de los inquilinos es cada vez mayor, debido a la imposibilidad de acceder a la casa propia. Con ello, los valores de los alquileres se han disparado en los últimos tiempos a precios en pesos que resultan casi inaccesibles a quienes desean alquilar un inmueble como vivienda.
Por parte de los propietarios, la rentabilidad en dólares (teniendo en cuenta como se venden los inmuebles en nuestro país) es la más baja de los últimos 20 años, por lo que los desalienta a alquilar los mismos y deciden ponerlos a la venta a pesar de la baja de precios de más de un 30 % ocurrida a lo largo de los últimos tres años.
Sin embargo, es importante analizar cuáles fueron los cambios sustanciales impuestos por la nueva ley de alquileres, para determinar hasta qué punto todos estos hechos son responsabilidad de la implementación de la ley en cuestión, y cuáles se deben a la crisis habitacional que afecta a nuestro país desde hace años.
LOS 10 PUNTOS CLAVE DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES
En muchos aspectos, esta nueva ley se adapta a los cambios tecnológicos imperantes, por ejemplo, permite constituir un domicilio electrónico en el contrato, donde se pueden notificar cuestiones vinculadas a las partes.
- Depósito de garantía equivalente al primer mes de alquiler. Será devuelto con una suma equivalente al último mes de locación.
- Plazo mínimo de la locación de inmuebles: el plazo mínimo legal es de 3 años, excepto los inmuebles turísticos, comerciales o de oficinas, sede de embajada o consulado u organismo internacional.
- Frustración del uso o goce de la cosa: si el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la locación, puede pedir la rescisión del contrato.
- Resolución anticipada: el contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario transcurridos 6 meses de contrato, pero debe comunicar su decisión de rescindir con una anticipación mínima de 3 meses.
- Renovación del contrato: dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, a efectos de acordar la renovación del contrato.
- Intimación de pago y desalojo de la vivienda: el propietario previamente debe intimar al pago al inquilino y si no cumple, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso más abreviado previsto al efecto en cada jurisdicción.
- Intervención de corredores públicos (inmobiliarias): si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben el pago de la comisión. En la Ciudad de Buenos Aires se exige que el pago sea realizado sólo por el propietario y el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al 4,15% del valor total del contrato.
- Garantías: el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación. Además, se amplía la gama de garantías que el inquilino puede presentar (inmuebles, recibos de sueldo, seguros de caución).
- Actualización de los contratos: deberán hacerse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE), que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina. En el último mes, este aumento fue del 52,7 % anual.
- Registración: Los contratos de locación de inmuebles deben obligatoriamente ser declarados por el locador ante la AFIP, sin perjuicio de que la ley legitima también autoriza voluntariamente al locatario, los garantes y al corredor inmobiliario a efectuar esa comunicación ante el organismo recaudador.
LEY DE ALQUILERES 2022: SOLUCIONES PARA INQUILINOS Y PROPIETARIOS
El problema estructural habitacional de nuestro país es consecuencia de diversos factores, tales como la situación económica de la clase media, su pérdida de poder adquisitivo, la imposibilidad del acceso a la vivienda, el actual sobreendeudamiento de las familias, la dificultad en la contratación de los alquileres, la inexistencia de créditos hipotecarios para adquirir una vivienda, la caída en los índices de la construcción -que está comenzando a repuntar- y no podemos dejar de lado a la pandemia de Covid-19 que acentuó una crisis que se viene gestando desde hace décadas.
Ahora bien, más allá de las críticas e interrogantes antes detallados, desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) entendemos que existen medidas que el Estado puede tomar, más allá de la necesaria modificación de la Ley de Alquileres, para aliviar el déficit habitacional estructural de nuestro país:
- Lo primero es que por medio de los bancos estatales se lance de forma urgente una línea de créditos hipotecarios accesibles para compra o refacción de inmuebles
- En segundo lugar, es necesaria un incentivo a la construcción de edificios destinados exclusivamente al alquiler por un plazo determinado (10/15 años) y que se exima del pago de tasas constructivas, de impuestos locales, provinciales y nacionales, para de ese modo aumentar la oferta de inmuebles en alquiler
- Tercero, establecer un nuevo régimen fiscal para los contratos de locación para que los costos tributarios no impacten finalmente sobre el costo de los alquileres para los inquilinos e impulse a los propietarios a su registración en tiempo y forma.
Sin un acompañamiento real del Estado, la situación de los alquileres no podrá ser solucionada por una nueva ley únicamente. Es hora de reactivar el sector inmobiliario que, de manera directa e indirecta, motoriza la economía del país.
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