Entre copas de vino en Casagrande Laplace, la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CACIC) presentó su radiografía del mercado a agosto. Pero la conversación terminó girando alrededor de otra idea: antes de vender un departamento, un lote o un local, hay que vender Córdoba.
Esa es la premisa de Marca Córdoba Inmuebles, la alianza que CACIC impulsa junto con la CEDUC, Camarco y la Cámara de Comercio de Córdoba, y que usa los números del sector como carta de presentación.
«La idea es que un desarrollista, el día de mañana, cuando tenga que vender su producto, primero venda Córdoba. Antes de preguntar por qué invertir en ese producto, la pregunta es por qué invertir en Córdoba», planteó Gustavo Borquez, presidente de CACIC, que describió la unión de las cuatro cámaras como «algo que nunca se había hecho».
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Vender la ciudad, no solo el proyecto
Lucas Bergo, vicepresidente de CACIC y uno de los impulsores de la iniciativa, contó que el punto de partida fue un análisis comparativo con 13 ciudades que ya trabajan su marca como destino de inversión, entre ellas Málaga, Detroit y Manchester. En la lista de atributos cordobeses aparecen 245.000 estudiantes universitarios (el 45% de otras provincias y unos 5.000 extranjeros), 3.000 empresas de la industria del conocimiento y una rentabilidad de alquiler que hoy se destaca en la comparación regional.
La apuesta también pasa por la red comercial. CACIC reúne a 550 inmobiliarias y cerca de 2.700 vendedores, y la idea es sumarlos a la tarea de presentar la ciudad con datos. «Son 2.700 personas vendiendo Córdoba y mostrando Córdoba», resumen desde CaCIC. Es la estrategia que durante años aplicaron plazas como Asunción o Montevideo, que llegaban a Córdoba a captar el ahorro local.
El otro argumento es la puerta de entrada. Según un relevamiento que presentó la Cámara, el metro cuadrado en Córdoba está casi 10% por debajo del de plazas como Rosario, Buenos Aires y Mendoza, y con entre US55.000yUS60.000 ya se puede comprar un inmueble.
Para ordenar esa información, la alianza puso en marcha un Observatorio Inmobiliario. «Las cuatro cámaras tienen estadísticas propias, pero nos falta correlación entre los datos. Es como si cada una tuviera un cuento y no la historia completa», explican. A esa base se suman el convenio con Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, el trabajo con Clasificados La Voz y la mirada externa del economista Federico González Rouco.
Ventas: rebote mensual, caída anual
Los números de CACIC muestran un mercado sin tendencia consolidada. En agosto, el índice de actividad subió 11,2% frente a julio, pero en el acumulado de enero a agosto las ventas caen 9% contra el mismo período de 2025. El segmento residencial retrocede 8,9%, mientras que el comercial crece 13%, aunque apenas explica el 6,5% de las operaciones. Borquez lo atribuyó a la aparición de nuevos polos comerciales y a cierta baja en los precios de oficinas y locales, que volvieron a tentar a algunos inversores.
El departamento sigue siendo el commodity del mercado: concentra el 50,3% de las ventas del año y crece 6,6% interanual. En el otro extremo, casas y dúplex acumulan una caída de 38,4%, pese al rebote de 76,7% de agosto desde un piso muy bajo. Desde CaCIC vincularon ese derrumbe a la falta de crédito, motor de las ventas de casas en barrios abiertos, y a un cambio de preferencias: quien vende en un barrio tradicional busca achicarse y pasar a un dúplex con seguridad, aunque sea fuera de la Circunvalación. En esos barrios, una casa tarda en promedio dos años en venderse y el metro cuadrado puede quedar por debajo de los US$ 900, incluso por debajo del costo de construcción.
En lotes, los inversores ya explican el 55% de las compras, contra el 35% de 2017. La lectura es que muchos constructores de dúplex, al ver que el costo de reposición no les cierra para encarar la próxima obra, compran tierra como resguardo.
Crédito: el cuello de botella está en el sueldo
El dato que más debate generó fue el del crédito hipotecario: financió apenas el 3,1% de las ventas del año, cinco veces menos que un año atrás. En agosto, 3 de cada 100 operaciones se hicieron con hipoteca, cuando hace un año eran 15. «Hasta a nosotros nos cuesta entender la situación», reconoció Borquez, porque el crédito UVA está en su mayor capacidad de compra: hoy una UVA equivale a 1,4 dólares, contra 0,5 en diciembre de 2023.
La explicación está en el ingreso exigido. Para un inmueble de US$ 100.000 con un crédito UVA de US$ 80.000 al 7,5%, el ahorro necesario pasó de US$ 16.600 a US$20.000 desde diciembre de 2023, una diferencia manejable. La cuota, de $ 858.000, es comparable con lo que se paga de alquiler por ese mismo inmueble. Pero el ingreso que piden los bancos saltó de $ 936.000 a $ 4.300.000, un 358%, mientras que los salarios registrados subieron 253%.
La otra traba es la oferta. Entre el 90% y el 95% de los hipotecarios que se otorgan hoy los da el Banco Nación, y Bancor figura entre los que se preparan para anunciar su línea en noviembre. Como referencia, en 2023 entre el 22% y el 24% de las operaciones se hacían con crédito. Sobre los fondos del FGS destinados a hipotecarios, se estima que alcanzarían para unos 19.000 créditos, la mitad de los otorgados el año pasado: «No va a dar vuelta el tablero, pero sí nos va a ayudar», sostienen desde CaCIC.
Alquileres y rentas: el argumento para quedarse
Si el crédito es la mala noticia, la rentabilidad es el principal activo de la Marca Córdoba. En la comparación interanual, los alquileres de un dormitorio subieron 34,9% y los de dos, 28%, frente a un IPC de 33,5%. En el último semestre quedaron por debajo (4,3% y 1,2% contra 14,6% de inflación), algo que la cámara atribuye a la estacionalidad: la vacancia residencial tocó 9,8% en junio y ya bajó a 7,4% en agosto.
Hoy un departamento de un dormitorio con menos de cuatro años de antigüedad se alquila en $550.000 en el Centro, $630.000 en General Paz y $700.000 en Nueva Córdoba. Los de dos dormitorios se alquilan en $780.000, $900.000 y $1.000.000, respectivamente. La renta anual en dólares va de 5,3% a 6,1% y, sumada a la valorización del capital, el retorno del último año oscila entre 16,2% (un dormitorio en General Paz) y 24,3% (un dormitorio en el Centro), frente al 14,5% del carry trade con plazo fijo.
El Centro lidera porque había quedado rezagado. Con departamentos de entre US70.000yUS 75.000 y una renta similar a la de Nueva Córdoba, donde el costo de construcción empuja los precios hacia arriba, se convirtió en alternativa de inversión. «Hoy, si le mostramos esto a un cordobés que busca renta permanente, no tiene sentido que vaya a invertir a otras ciudades», sostuvo Bergo, que recordó que en tiempos de la ley de alquileres la renta llegó a estar por debajo del 2% anual.
Vacancia comercial: el termómetro que preocupa
La contracara está en la calle. La vacancia en corredores comerciales, que CaCIC mide cada trimestre desde 2021 recorriendo unos 4.800 locales, llegó a 4,3% en el tercer trimestre de 2026, cuando dos o tres años atrás oscilaba entre 1,6% y 2,2%. En las galerías trepa a 15,8%. Los corredores más afectados son Mercado Norte (9,2%), Centro (8,8%) y Nueva Córdoba (6,2%), una zona que históricamente tenía una vacancia muy baja.
Borquez lo explica por una ciudad cada vez más descentralizada: se multiplican los corredores y polos nuevos pero, sin crecimiento económico, son los mismos jugadores los que cambian de zona. Solo en Camino a San Carlos se sumaron unos 300 locales nuevos. En el Centro, además, pesan propietarios acostumbrados a otras rentabilidades y las expensas de las galerías, que cargan sobre los locales la mayor parte de los gastos del edificio y, en algunos casos, llegan a duplicar el valor del alquiler.
Las condiciones están, falta la plata
Lo que dejó la jornada es un mercado con precios que la cámara considera bajos, rentas sanas y un costo de reposición alto que le asegura recorrido a quien compre hoy. La imagen que circuló en la sala lo resumió: en Córdoba hay inmuebles «regalados», pero falta la plata. Mientras salario y crédito no acompañen, la Marca Córdoba apuesta a otro público: el inversor de otras provincias y el cordobés que durante años miró plazas del exterior.
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