Nueva ley de alquileres: 7 puntos a tener en cuenta antes de firmar tu próximo contrato inmobiliario

(Por Franco Bossa) El nuevo marco regulatorio es motivo de confusión tanto para arrendatarios como locatarios. Con el fin de aclarar las implicancias de la nueva disposición, la Inquilinos Córdoba realizó esta semana una charla virtual y abierta; en esta nota, te resumimos en 7 puntos los nuevos cambios.
 

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Este martes el gobierno provincial organizó un conversatorio virtual abierto al público, con el fin de evacuar dudas sobre la nueva ley de alquileres. Aunque el mismo estuvo coordinado desde la Agencia Córdoba Joven, los disertantes a cargo fueron los abogados Maximiliano Vittar y Victoria Sánchez Vega, presidente y vocal de Inquilinos Córdoba.

Cómo resultado de esto, a continuación resumimos 7 aspectos claves sobre los cambios en la reglamentación: 

1. ¿Cómo serán los nuevos ajustes al precio del alquiler?
Según aclaró Vittar, este es el aspecto central de la nueva ley. La misma establece que en los contratos ya no se podrá establecer de manera anticipada el aumento de la tarifa (ni que se podrán realizar incrementos trimestrales). 

Por el contrario, a partir de su implementación los dueños del inmueble deberán realizar un ajuste al precio una sola vez al año. El mismo tendrá que basarse en el promedio entre los índices del IPC (inflación) y las variaciones del RIPTE (remuneraciones promedio de los trabajadores).
 


2.¿En qué casos aplica esta nueva ley?
La nueva legislación entró en vigencia el pasado 1 de julio, por lo que abarca a todos aquellos contratos de alquiler que hayan sido firmados desde entonces (no es retroactiva para contratos establecidos antes de esta fecha). Por otro lado, la reglamentación rige sobre todos los alquileres, independientemente de si se trata de unidades habitacionales o destinadas al comercio. 

3. ¿Qué se puede presentar como garantía?
Actualmente existen 5 tipos de garantías: 

  • Garantía propietaria
  • Garantía de fianza común (también conocida como garantía por recibo de sueldo).
  • Garantía de certificación de ingresos por parte del inquilino
  • Garantía de aval bancario 
  • Garantía de seguro de caución

Cabe aclarar que estas últimas dos aún no se encuentran reglamentadas, por lo que aún es difícil saber cómo serán puestas en práctica. 

Por otro lado, la nueva ley le permite al inquilino ofrecer solo 2 opciones entre todos los tipos de garantías mencionadas, para que el propietario escoja una de ellas. A su vez, en el caso de la fianza común, también se establece un “tope”: el locatario no puede pedir un recibo que exceda más de 5 veces el valor locativo mensual. 

4. ¿Qué gastos se deben pagar al ingresar?
Corre por cuenta del inquilino el pago del 50% del impuesto al sello del contrato (el llamado “timbrado”). A su vez, la nueva ley limita el depósito en garantía al equivalente a un mes de alquiler, y establece que el mismo deba ser devuelto al finalizar el contrato de manera actualizada y de forma inmediata. 

En cuanto al pago de la comisión inmobiliaria, no han habido modificaciones. Según explicó Vittar, esto está regido por leyes provinciales que no han sido modificadas y que permiten que, debido a la lógica del mercado, este costo siga quedando a cargo de los arrendatarios.
 


5. ¿Qué pasa con el pago de los impuestos?, ¿y con las expensas?
Según la nueva ley, no es responsabilidad del inquilino el pago de “aquellas cargas que graven sobre el valor del inmueble”. En otras palabras, será el locador quien deberá afrontar los costos de los impuestos provinciales y municipales.

En cuanto a las expensas, seguirán corriendo por cuenta del arrendatario, salvo cuando se trate de “gastos extraordinarios”. 

6. ¿Cuánto duran y cómo rescindir los contratos?
Todos los contratos de alquiler deberán regir durante 3 años, sin excepciones a pesar de eventuales acuerdos entre las partes. Para poder dejar el departamento antes de la finalización de este período -sin tener que pagar una multa-, el arrendatario deberá notificar 90 días antes al dueño del inmueble. 

Por otro lado, durante los últimos 3 meses de vigencia del contrato, cualquiera de las dos partes podrá citar a la otra para negociar una eventual renovación. En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de 15 días, el inquilino puede dejar el inmueble cuando lo desee, sin tener que pagar por ello. 

7. ¿Qué pasa con las reparaciones al inmueble?
Al igual que con la legislación anterior, las reparaciones seguirán a cargo del dueño. Sin embargo, la nueva normativa especifica que -en el caso de arreglos urgentes-, el inquilino podrá realizar dicha reparación y descontar su costo del precio del alquiler; lo mismo ocurrirá en el caso de las reparaciones no urgentes, cuando el locatario demore más de 10 días en brindar una solución. Cabe aclarar que, en ambos casos, el arrendatario deberá previamente realizar una notificación del inconveniente. 
 

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Comentarios:

Xavier Marcone
25/07/2020 - 09:33

Los comerciales pueden actualizarse semestrales. El punto “5” donde dice “locatario” debe decir “locador” y las expensas sólo si se ha pactado el pago de ellas a cargo del locatario, pues en otras plazas es costumbre sean a cargo del locador . Al punto “6” es previo cumplir la vigencia obligatoria de 6 meses. Al punto 4 nada impide que el locador abone todo el sellado. Una ley tan importante amerita un análisis más profesional de vuestra parte

Darío Honnorat
24/07/2020 - 21:17

Excelente!!!!

Mario Lopez Villagra
23/07/2020 - 12:35

Locales o cualquier inmueble con destino o uso comercial.

Mario Lopez Villagra
23/07/2020 - 12:34

Punto 5) del comentario: ¿Qué pasa con el pago de los impuestos?, ¿y con las expensas?<br /> La nueva ley dice en su art. 8 que modifica el 1.209 CCCN que "...No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.<br /> En consecuencia -y a mi entender- los que gravan la cosa son a cargo del Locador. Obviamente en general dichos montos los suman al valor del Alquiler.

Rodolfo Achaval
23/07/2020 - 04:09

Solo para los Contratos destinado a uso habitacional la indexacion tiene limites: a) Valor único, b) por periodos mensuales, c) Solo ajustes anuales. d) Índice conformado: 50% el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y 50% la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). En locales los ajustes se pactan entre las partes.