Distrito Tecnológico en CABA: se espera 61.000 m2 más

Creado en el año 2008 como parte de una iniciativa del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el Distrito Tecnológico (DT) ha concentrado el rubro de la tecnología como “clúster”, haciendo un avance importante para el desarrollo de la economía nacional y local ofreciendo externalidades positivas, con un sector que genera alto valor agregado permitiendo la creación de riqueza y aprovechando la mixtura de usos de la zona.

Se ha potencializado el desarrollo local, aumentando su capacidad económica, generando empleos, revitalizando las diferentes zonas, mejorando la calidad de vida por medio de la descentralización de la masa laboral e integrando la ciudad. La creación del distrito ha sido un proceso mediante el cual los sectores públicos y privados han trabajado colectivamente para lograr la concentración de recursos y el crecimiento económico.

Analizando la distribución de las empresas del lugar, se observa que no se desarrolla con la misma intensidad; la disparidad entre el norte y el sur de la zona se manifiesta en la cantidad y escala de comercios, la densidad poblacional, y, adicionalmente por el número de empresas ya instaladas que marcan una diferencia notable de ubicación entre los inmuebles corporativos.

Actualmente, el DT cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales 10 mil m² se encuentran disponibles en alquiler, a diferencia de lo que ocurre en el resto de los submercados de la zona metropolitana, donde lo que prima son los alquileres de los espacios que componen el inventario. La evolución del inventario ha estado caracterizada principalmente por la construcción de inmuebles bajo la categoría “build-to-suit” (construcción a medida), a cargo de desarrolladoras especializadas bajo el requerimiento de las empresas que posteriormente los ocupan. En este sentido, se observa que gran parte del inventario está compuesto por edificios que se encuentran ocupados en block.

Para atraer a la demanda corporativa, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires diagramó un programa de beneficios que incluye a todas las empresas TIC (empresas del sector de las tecnologías de la información y la comunicación) que quieran instalarse en la zona. Este programa de incentivos se estructura sobre cuatro lineamientos: exención del impuesto sobre los Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y 15 años para empresas nacionales, extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores a la transferencia del dominio del inmueble, válido tanto para casos de compra como de alquiler, exención del pago del impuesto de ABL por un plazo de 10 años e implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad para todas aquellas empresas que decidan instalarse en el Distrito, a través de la compra, reacondicionamiento, reciclado o construcción de edificios. Asimismo, se incentiva la generación de proyectos de inmuebles sustentables mediante el subsidio del 50% de los costos adicionales que suponen este tipo de construcciones en comparación con las tradicionales. Todos estos beneficios se hacen extensivos a instituciones educativas y académicas que pretendan instalarse en el Distrito.

En la actualidad, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, este programa ha logrado atraer a 265 empresas que ya se encuentran instaladas en el Distrito, y 74 en proyecto. Si se tiene en cuenta que en 2009 el número de empresas instaladas ascendía a 27, se observa que la cantidad casi se ha multiplicado por diez en nueve años. Al analizar los rubros de estas empresas, se verifica que un 66% de ellas pertenecen al rubro Software y un 24% a BPO (Business Process Outsourcing). Al mismo tiempo, y en consonancia con las medidas de estímulo implementadas, se observa que un 91% de las compañías son de origen nacional.

Al analizar la dinámica de la demanda, se observa que inicialmente ha sido motorizada por Pymes (las cuales son mayoría entre las empresas instaladas) que decidieron ubicarse en el DT para hacer uso de sus beneficios, a través del reacondicionamiento de la superficie preexistente o de edificios de oficinas o estudios apto-profesionales. Otras empresas de mayor tamaño se ubicaron, como se señaló anteriormente, en edificios corporativos desarrollados a medida.

En cuanto a precios, el DT presenta un valor de alquiler que se ubica en un rango entre los USD $ 15 y los USD $ 24.2 por m² para emprendimientos corporativos, dependiendo de las condiciones de entrega del inmueble, no obstante, los valores descienden a un rango entre US$ 7 a US$ 13 por m² cuando se trata de espacios ya existentes que requieren reacondicionarse. Se trata de inmuebles que previo a la creación del Distrito tenían usos industriales, comerciales e incluso residenciales que debido a la creciente demanda se han adaptado para albergar las compañías que quieren trasladarse al distrito.

Se espera el ingreso de 61 mil m² que se encuentran actualmente en construcción; esta incorporación de inmuebles permitirá en el corto plazo generar más espacios para la demanda en aumento que tiene el DT.