A 600 metros de la Circunvalación, en una zona de Córdoba que sigue teniendo ADN fabril, ya hay máquinas trabajando sobre un predio de 51.000 m2. Ahí CB Bienes Raíces desarrolla Amarras 11, un proyecto que sus impulsores presentan como el primer Centro Comercial Fulfillment Flex de la provincia.
Serán 55 locales pensados para que una misma empresa guarde su stock, prepare pedidos, despache envíos y atienda clientes sin moverse del lugar. La definición que eligieron para venderlo es clara: no es un galpón ni un local a la calle, sino la infraestructura del comercio que mezcla lo físico y lo digital: phygital.
El nombre tiene su historia. “Lo trabajó una consultora que contratamos para el logo y la marca, y siempre estuvo asociado a amarrar los negocios, a atarlos. El 11 es por la 11 de Septiembre”, cuenta Daniel Contigiani, al frente del proyecto. Para él, la ubicación y la escala son justamente lo que más llama la atención: un formato que no existe en la ciudad, plantado en una zona donde todavía mandan las fábricas.
El proyecto nació como un centro comercial mayorista, pensado para reunir en un mismo lugar a distribuidores y servicios corporativos que hoy están dispersos por la ciudad. Para darle forma, el equipo miró lo que ya funciona en otros mercados: Chile, Brasil, Perú, Buenos Aires, Tucumán, donde ya existe algo parecido, y Miami. De ese relevamiento salió un formato híbrido, mayorista y minorista, que tiene una diferencia de origen con los polos logísticos tradicionales: está pensado para la empresa comercial, no para la industrial. Por el costado de cada módulo entra el camión grande con la mercadería y salen utilitarios y motos con los pedidos, mientras que hacia el frente funcionan el showroom, el salón de venta y las oficinas.
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Qué es el fulfillment flex
El fulfillment es todo lo que pasa entre que se concreta una venta online y el producto llega al cliente: control de stock, preparación del pedido, embalaje y despacho. En Amarras 11, ese circuito está pensado para entregas dentro de las 24 horas, lo que exige tener el inventario actualizado al minuto y coordinado con la empresa de logística. Lo “flex” está en que todo eso convive en el mismo módulo con la venta presencial y las oficinas, y en que cada empresa arma la combinación que necesita según su negocio.
En la práctica, cada local flex cumple cinco funciones: almacenamiento, con racks y depósito interno; fulfillment, con zona de picking, packing y preparación de pedidos; última milla, con acceso logístico independiente para flotas y delivery; venta y pickup, con showroom al frente y atención presencial; y contenido y posventa, con espacio para grabar, hacer streaming y resolver devoluciones.
Cada empresa que se instale será independiente. Amarras pone el espacio físico, pero también acerca profesionales para el software de inventario y logística y especialistas en concepto y marketing. La logística puede ser propia o tercerizada: el centro ofrece un operador y cuenta además con camionetas propias para repartos dentro de la ciudad. Hay servicios modulares que se cobran aparte, como un pickup las 24 horas desde un corner del predio para el cliente que llega cuando el local ya cerró.
Córdoba, centro de distribución
El razonamiento comercial parte de un dato geográfico: Córdoba es el centro de abastecimiento del norte del país, y a sus mayoristas llegan comerciantes de Chaco, Santiago del Estero, La Rioja, Catamarca, Salta y Jujuy. Hoy ese comprador tiene que recorrer las zonas mayoristas tradicionales, dejar el auto a varias cuadras y cargar mercadería entre la doble fila y los bocinazos. La propuesta es concentrar todo en un predio cerrado que funcione, además, como paseo, y que deje abierta la puerta a la venta minorista, tanto para quien se acerca al showroom como para quien compra online y retira en el punto de pickup.
Una renta en lugar de tres
La lógica de costos es simple: en lugar de sostener varios locales, cada uno con su depósito, más una oficina y un servicio de logística contratado aparte, la empresa concentra toda la operación en un solo módulo. Una unidad de 250 m2 en Amarras puede resolver al mismo tiempo el showroom, el stock, la preparación de pedidos y el despacho, por un valor comparable al de un local de 70 m2 en Nueva Córdoba. El caso típico es el de una cadena de indumentaria con cinco sucursales y cinco depósitos: puede conservar uno o dos puntos de venta para quien quiere probarse la ropa y trasladar el resto de la operación al predio.
Los rubros que ya consultaron muestran lo transversal del modelo: alimentos, bebidas, snacks, golosinas,
repuestos de auto, indumentaria y hasta una droguería que abastece a farmacias. “Tu vidriera dejó de ser la vidriera física para pasar a ser la digital”, sintetizan.
En esa línea, el proyecto se prepara para el live shopping, con boxes donde cada comercio podrá montar su set para vender por internet, más una sala de streaming compartida.
El predio, módulo por módulo
“Primero creamos la idea y después buscamos el predio”, cuenta Contigiani. La condición era estar dentro de la Circunvalación y con acceso rápido a ella, porque la distribución se hace dentro de la ciudad y cada kilómetro es combustible y tiempo. El terreno elegido suma 51.000 m2 y aloja 55 módulos de tres tamaños: 36 locales de 468 m2, 4 de 360 m2 y 15 de 250 m2. Como están en hilera, se pueden unir: dos de 468 m2 dan un local de casi 1.000 m2, sujeto a las habilitaciones que correspondan a cada actividad.
Cada unidad tiene planta baja libre, salón de doble o triple altura, baño privado, entrepiso u oficina opcional, frente vidriado, estacionamiento exterior y portón exclusivo para carga y descarga sobre calle interna de uso privado. En los espacios comunes habrá 291 cocheras, un playón de 1.000 m2 para camiones, ingreso por pórtico privado, cerramiento perimetral con seguridad 24 horas, internet premium, espacios verdes con laguna de retención y un SUM que reunirá coworking, sala de eventos, sala de streaming, oficinas, salas de reuniones y gastronomía.
Cómo avanza la obra
El desarrollo se dividió en tres etapas, y la primera abarca 20 de las 55 unidades. Hoy ya están levantados la estructura del pórtico y el perímetro de mampostería, las calles están abiertas y terminados los trabajos de subrasante, rasante y compactación. Tres naves ya tienen fundaciones y platea, se hormigonaron los pozos de otras dos y se están marcando los de diez locales de 468 m2.
Lo que se ve en el terreno es solo una parte. En los talleres de la metalúrgica ya están armadas las vigas y buena parte de las columnas electrosoldadas, de modo que las naves llegan preensambladas y se paran en pocos días. Los trabajos en el predio arrancaron hace tres meses, el avance visible ronda el 30%, el pórtico podría estar terminado en unos dos meses y el horizonte inicial para completar todo el proyecto es de entre dos años y medio y tres.
En cuanto a valores, la referencia de alquiler está en torno a US$4,50 por m2, lo que para un módulo de 250 m2 ronda los US$1.100 a US$1.200, más expensas de alrededor de US$1 por m2, que incluyen la seguridad y otros servicios. Cabe mencionar que son cifras orientativas que pueden moverse hasta la apertura.
Para el inversor, la propuesta combina plan de financiación y la expectativa de una renta superior a la del local comercial tradicional, con una demanda traccionada por el e-commerce y la escasez de oferta en esta categoría.
El proyecto lo desarrolla CB Bienes Raíces, con más de 20 años en el real estate comercial cordobés, y lo construye Grupo RP Constructora. Más que sumar metros cuadrados al mercado, Amarras 11 propone algo que Córdoba todavía no tenía: un lugar donde el depósito, la vidriera, la oficina y la logística dejan de ser costos separados y pasan a funcionar como una sola operación. Es el mismo esquema con el que crecieron los gigantes del e-commerce, puesto ahora al alcance de una pyme local. Galpones hay muchos; lo que se está levantando en zona sur es una nueva forma de hacer comercio.
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