Entre el fuerte entusiasmo y la cautela: así recibieron los desarrollistas de Córdoba el anuncio sobre el fondeo para créditos hipotecarios

Aunque no lo comunicaron demasiado bien (faltó claridad y entusiasmo), el ministro Luis Caputo anunció licitaciones de $ 2 billones de pesos (unos US$ 1.300 millones) para que los bancos puedan darse vuelta y ofrecer unos 17.000 a 18.000 créditos hipotecarios con tope de US$ 200.000 por operación y tasa máxima de UVA (inflación) más 7,5% anual.

Los bancos que decidan participar de estas licitaciones (se estima que serán -al menos- los que ya operan con créditos hipotecarios) deberán ser ágiles en la operación: tienen un plazo de 90 días para colocar cada tramo (serían 10 licitaciones si se mantiene el ritmo de $ 200.000 millones por tramo hasta completar los 2 billones).

¿Cómo recibieron la medida los desarrollistas cordobeses? Entre el fuerte entusiasmo (Salim de Proaco), el entusiasmo (Teicher de Elyon, Acevedo de Canter) y la cautela en distintas dosis (Rodriguez de Betania, Morandini de Pilay y Cozza de Calipso).

Desarrollista	Vocero	Cómo califica el anuncio
	José Luis Acevedo	Es muy interesante porque los bancos no encontraban fondeo de largo plazo. Y porque los tiempos de colocación de los créditos son cortos.
	Rodrigo Martínez	Es un buen paso, pero el impacto no será significativo. Movilizará inmuebles de segunda mano y eso podrá mover la obra nueva.
	Martín Teicher	Lo veo muy bien: no necesitamos un programa que dure 6 meses sino reconstruir un mercado de crédito. Va a tener efecto multiplicador.
	Lucas Salim	Va a dinamizar muy rápido el mercado; estimo que los bancos deberían ofrecer créditos a UVA más 5%. Estoy entusiasmado.
	Omar Morandini	Resuelve en parte el fondeo a mayor plazo de los bancos, pero hay que trabajar en bajar el componente impositivo que es altísimo.
	Andrés Cozza	La medida es positiva, pero la tomamos con prudencia. Va a ayudar a mover el mercado y es una medida que va en la dirección correcta.
	Horacio Parga	No me parece que sea algo que cambie bruscamente la situación, pero sí tiene un efecto psicológico: es un puntapié inicial de un proceso.
	Martín Roca	Es una buena medida, aunque el impacto en su segmento dependerá de si la garantía exige escritura tradicional o admite otras formas, como un boleto de compraventa.
	Carolina Bugliotti	Es un incentivo positivo, aunque no de impacto inmediato; en su caso el efecto es acotado porque el 90% de lo que comercializa es en pozo.

El mecanismo propuesta es el siguiente: el gobierno licitará fondos (los 2 billones de pesos) que los bancos tomarán con plazos de 1 y 5 años en varios tramos de colocación de $ 200.000 millones (unos US$ 130 millones) cada una.

Con ese dinero que deberán devolver en uno o cinco años (seguramente luego habrá renovación de los préstamos), los bancos que participen de las licitaciones se tienen que dar vuelta rápido y colocar los créditos en 90 días.

Hoy están activos en la categoría de créditos hipotecarios el BNA, ICBC, Ciudad, BBVA, Bancor, Santander y Galicia. InfoNegocios consultó a varias entidades y verificó -en off the record- que Santander y Ciudad serían de la partida. Si a eso se suman los bancos públicos (Nación, Ciudad, Bancor), es difícil que el resto no diga “sí, quiero” y opte por quedarse afuera del juego.

Como explica José Luis Acevedo, los bancos están “apretados” en este fondeo: no podrán colocar a más de UVA + 7,5% y deberán pagar por el dinero al FGS a tada UVA +2,5% o 4,5% (según el plazo) con lo que le quedan entre 3 y 5 puntos de spread donde deben calzar sus costos de colocación.

“Creo que en estos dos años y medio los bancos han estado trabajando en los sistemas informáticos y en la formación de las personas para lograr tener un circuito aceitado en créditos hipotecarios y lo que les faltaba era la guita. Ahora, si ya tienen el circuito y ya tienen formadas las personas y aparece la guita, puede llegar a ser muy interesante”, analiza Acevedo.

¿Es negocio este formato para los bancos? Posiblemente no es un “negoción”, pero los créditos hipotecarios -ejemplifica Acevedo- son como los cigarrillos para los kioscos: no dejan gran margen pero atraen al cliente para que compre otras cosas. Por su duración, un cliente se queda sí o sí 15, 20 o 25 años como cliente de la entidad.

Por su parte, Lucas Salim explica que “es una medida que va a dinamizar muy rápido el mercado” y analizó un caso concreto para sus productos: “haciendo números, un duplex en Docta de US$ 140.000 se entrega con 30% -US$ 42.000- y saldo en 20 años con una cuota de $ 980.000 (UVA más 5% que es lo que yo estimo que va estar).  Esa unidad hoy se alquila $ 1.400.000”.

Para Rodrigo Martínez de Grupo Betania, “sin duda ha sido un anuncio muy positivo para el sector, ya que a través de la reactivación de la venta de inmuebles usados, parte de esos fondos volverán a volcarse a las nuevas construcciones”.

Pero matiza: “si uno toma magnitud del posible impacto, no es muy relevante. Estos 2 billones (de pesos) se agregarían a los $ 17 billones actualmente prestados, con lo cual su impacto en porcentaje de crédito sobre PBI casi no impactaría”.

En eso coinciden varios desarrolladores: aunque quizás no se venda tanta obra nueva (mucha no tiene escrituras), si “moverá” inmuebles de segunda mano con cuyo dinero el propietario muy posiblemente vaya sí a un nuevo producto en desarrollo.

Acevedo hace estos números: los US$ 1.300 millones de todo el fondeo del programa equivaldrían en la ciudad de Córdoba (4% del total nacional) entre US$ 50 y US$ 60 millones, un buen número para el mercado de la ciudad.

Para Omar Morandini, de Pilay Córdoba, “el anuncio resuelve uno de los problemas de los préstamos hipotecarios que es el fondeo de los bancos. Ahora bien el otro tema es el costo para el tomador, una parte es financiero que con este mecanismo también baja y otra, muy importante es el componente impositivo que es altísimo y eso también hay que bajarlo y aquí sigue pendiente la reducción por parte del estado, sobre todo el provincial”.

Martín Teicher, de Grupo Elyon, es más conceptual y optimista: “creo que no es una medida solo para nuestro sector sino que transforma toda la sociedad. Hasta ahora tuvimos estornudos en créditos hipotecarios y esta anuncio empieza a resolver el cómo financiar la vivienda con créditos a largo plazo como en otros países”.

“No necesitamos un programa que dure 6 meses sino reconstruir un mercado que dure décadas Es un primer paso muy relevante”, resume Teicher.

Desde Grupo Calipso, Andrés Cozza se suma al optimismo con cautela: “consideramos que la medida es positiva pero desde ya que la tomamos con mucha cautela.  Va ayudar a mover el mercado pero no sería de notoriedad evidente en el corto plazo. En resumen, medida que va en dirección correcta y hay que ver cómo se ejecuta en la práctica”.

Carolina Bugliotti, de Bugliotti Desarrollos Urbanos, “creo que el anuncio representa un incentivo adicional positivo que ayuda con la reactivación del mercado; no es una medida de impacto masivo inmediato, pero todo fondeo suma.” 

y agrega “En nuestro caso, el 90% de lo que comercializamos es en pozo, por lo que el impacto directo en nuestro stock es acotado, aunque seguramente ayuda  a acomodar y dinamizar los precios del mercado de terminados.”

Martín Roca, de Rode, también se suma al optimismo con cautela: "Creo que es una muy buena medida. No vi que se especifique sí van a requerir garantía hipotecaria o sí se puede avanzar con un boleto de compraventa divisible, sin necesidad de escritura. Dependiendo de eso, va a ser mejor o peor para los desarrollistas: si la garantía no necesita escritura y alcanza con un boleto, sería muy bueno para el sector; si no, va a favorecer más al mercado de usados que al de obra nueva.

Y agrega: “para el caso de Rode, nuestros productos están un poco por encima de esa gama. Pero lo que se limita es el monto del préstamo, no el destino. Así que nos podría venir bien: se podría usar un crédito de 150.000 UVAs para comprar parte de un departamento de los que ofrecemos, hacer una entrega, y nosotros financiarle en cuotas la diferencia."