¿Qué pasará en Villa Belgrano con la nueva ordenanza de uso del suelo? (hablan 3 que saben del tema)

La nueva letra municipal suma novedades como el concepto de "parcelas verdes", el Factor de Impermeabilización de Suelo (FIS), la prohibición de edificar en altura en la trama urbana del barrio (si tienen más de 1.000 m² solo podrán ubicarse en calles principales) y también de comercios de más de 300 m². Los vecinos, acusan al municipal de “no haberlos escuchado”. 

Consultamos a 3 especialistas inmobiliarios.

Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliario de Córdoba (CaCIC), dice: 

“Mi opinión es conceptual respecto a si estos cambios están pensados en las necesidades de la demanda existente. Una casa en Villa Belgrano, con terreno amplio y cuatro dormitorios, ¿es una oferta acorde a las nuevas tendencias o grupos familiares? Considero relevante un análisis de la demanda actual, las necesidades y los nuevos formatos familiares. Actualmente, desde la cámara inmobiliaria vemos una situación crítica en barrios tradicionales abiertos, con un nivel de consultas muy bajo. Los nuevos compradores actuales optan por relegar metros cuadrados, cercanía y hasta servicios públicos en pos de algún concepto nuevo con seguridad y espacios verdes. El problema es que a estas personas no les queda otra opción que irse a vivir cada vez más lejos, quedando expulsados fuera de la mancha urbana, lo que genera una ineficiencia habitacional muy grande y dificultad para cumplir con los servicios elementales".

Martín Dahan, socio de la inmobiliaria Juan A. Meade, opina:

“Los barrios cambian y el segmento de gente que antes elegía Villa Belgrano para construir una casa en un terreno grande, hoy elige otro tipo de barrio, con lo cual el barrio se tiene que adaptar para no morir. ¿Qué significa un barrio que muere? Un barrio que no tiene demanda para los terrenos y las unidades que están ubicadas en ellas. Esto se traduce en una depreciación muy importante de sus valores. Hay vecinos que lamentablemente están en contra de todo cambio y llevan a que muchos, culpa de esto, salgan perjudicados. Y la municipalidad, a nuestro entender, trató de mediar entre lo que quieren los desarrollistas y lo que quieren los vecinos y no se puso en un rol qué es lo que necesita Córdoba y los vecinos en general de Córdoba. Por eso salió una ordenanza que no conformó ni a los desarrollistas ni a los vecinos y va a tener perjuicio para las dos partes, con lo que va a provocar, desde nuestro punto de vista, una caída muy importante en los valores de ese lugar”.

Joaquín Malbrán, socio Gerente de Eduardo Malbrán Operadores Inmobiliarios, un histórico en la zona:

“No hace falta abundar en lo que pasó en Villa Belgrano, en el último tiempo tuvo un gran crecimiento sobre todo en lo comercial, en la avenida Gauss, la Recta se viene consolidando… El otro día hicimos un informe de locales comerciales que presentamos en Proyectar y básicamente la Recta estaba en el ranking de densidad, estaba en el top 1, o sea que tiene 22 locales cada 100 metros, en una cuadra hay 22 locales. Y la Gauss creo que tenía 13 en el histórico y ahora tiene 17 o 18 locales cada 100 metros, está en el ranking con Núñez, con Fuerza Aérea, con la Colón…. Eso es un dato en la parte gastronómica. 

En la parte edilicia, de desarrollo inmobiliarios, todos vimos lo que pasó: estructura de los 10 metros y medio, planta baja, sería planta baja más 2 pisos o 3 en su caso, con la plusvalía, y de ahí empezaron los vecinos obviamente a hacer algunas acciones, iniciar acciones por el tema de que el barrio perdía la hegemonía, que perdía un poco la tranquilidad. Bueno, empezaron con los amparos y vino el cambio de normativa. 

El cambio, yo tomo lo positivo: ahora te piden más estacionamiento, piden más retiros, entonces no tenemos una invasión visual en caso de que te vayas en altura, pero obviamente esto fue en detrimento del rendimiento del lote, los lotes de 2.000, 1.500 metros para abajo, hoy prácticamente no se puede hacer nada. Antes hacías 10 unidades en un housing y por eso estaba muy desarrollado este formato de tipo housing, había crecido mucho porque le daba vida al barrio, aprovechaba los servicios que tenía, pavimento, que tenía aguas, gas, servicios de transporte, sin necesidad de tener que ir para otros corredores o para otra zona, como en caso del crecimiento de Calera. 

Nuestra visión de inmobiliario es que valiese la tierra y no quedara desocupada, un barrio donde en cada una de estas casas de 500 metros, en terreno de 2.000 metros viven 2 personas. Bueno, yo creo que el cambio de la normativa tiene positivo esto del estacionamiento y los retiros y negativo el tema del rendimiento, lo cual va a reducirse, a caer el valor de la tierra, eso perjudica obviamente a los propietarios, los desarrollistas, en terrenos chicos no los van a analizar y en terrenos grandes tienen que quedarse en una serie de situaciones pero lejos de los valores que se venían manejando. Entonces ojalá que no sea perjudicial para la continuidad de los desarrollos”.