Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado del real estate empezó a normalizarse. Por un lado, la cantidad de inmuebles disponibles se triplicó y, por el otro, los precios desaceleraron su crecimiento y empezaron moverse con menor velocidad que la inflación.
Hasta fines del año pasado, antes de la entrada en vigor del DNU 70/23, la opción de destinar un departamento a alquiler temporario era por demás tentadora. Con el país barato en dólares, turistas uruguayos, brasileños y chilenos, entre otros, demandaban este tipo de unidades para sus breves estadías en la ciudad.
"Hasta hace muy poco casi la única alternativa de obtener una renta a través de inmuebles, que no sea derivada de la plusvalía por la venta, era el alquiler temporario. Ahora desde la derogación parcial de esta normativa, surge la opción de evaluar un alquiler tradicional y ahí debemos analizar costos y beneficios", explica Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina.
Lo primero que debe analizar el propietario es si la ubicación es apta para destinar al turismo. Barrios como Palermo, Recoleta, Puerto Madero o San Telmo son los más demandados en este mercado.
Más rentabilidad
La especialista señala que aunque el alquiler temporario tiene una rentabilidad mucho mayor, también necesita una administración más intensiva. Además, por el tipo de uso es probable que tenga un desgaste proporcionalmente más grande. Y, aunque la reciente suba del dólar entusiasma, no llega a compensar la caída de la demanda.
"Hoy en el mercado tradicional vemos precios menores a los del año pasado, si tomamos en cuenta la inflación. Sin embargo, el país está caro en dólares y ya no hay tanto turismo. Y al poner en la balanza, creo que sirve más tenerlo ocupado en forma permanente", dice Analía Greco, senior broker de L. J. Ramos.
En el mercado actual, si la unidad está en el precio de locación correcto, se alquila en aproximadamente un mes. Si el contrato se fija en pesos, el ajuste del pago mensual se pacta con el inquilino, aunque lo más usual es un incremento trimestral según el índice precios al consumidor o el índice de contratos de locación.
"Hoy el alquiler tradicional es una buena opción porque hay mucha libertad entre las partes para negociar. Ambas partes pueden quedar satisfechas. Como creció mucho la oferta y lleva más tiempo que antes encontrar inquilino, los propietarios tienen que ceder", aporta Miguel Maggio, director general de la inmobiliaria Depa.
Negociaciones
En ese sentido, agrega, que hoy se ven muchas negociaciones entre el inquilino y el dueño. Desde la extensión del contrato, hasta el modo de ajuste, pasando por qué garantías se pueden ofrecer y el precio mismo del alquiler.
Una opción intermedia, para el que ya tiene una unidad amoblada o quiere invertir en equiparla, es destinar el inmueble al mercado de relocation. Se trata de contratos de entre 30 días y un año, que son buscados por estudiantes o ejecutivos que deben mudarse por un período corto.
"Ese segmento sigue teniendo buena demanda y los precios están subiendo", dice Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, que explica que, a diferencia de los alquileres turísticos, el tiempo que la unidad permanece desocupado es bajo y se puede encontrar inquilino casi de manera inmediata cuando un departamento se vacía.
"Si no está amoblado, optaría por el alquiler tradicional. Hoy no vale la pena invertir para ponerlo en Airbnb", cierra Rizzo.
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