Hay un dato que obliga a mirar dos veces las estadísticas del mercado inmobiliario argentino. El crédito hipotecario se desplomó, pero la compraventa de propiedades no lo hizo en la misma proporción.
Durante los primeros siete meses de 2026 se registraron y estimaron 13.329 nuevas altas hipotecarias, frente a las 25.160 del mismo período de 2025. Es decir, 11.831 operaciones menos y una caída interanual del 47%.
En la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y junio se realizaron 29.477 escrituras, prácticamente las mismas que un año atrás: fueron 29.528 en igual período de 2025. La variación fue de apenas -0,2%.
Entonces, ¿cómo puede caer casi a la mitad el crédito hipotecario sin que se desplome en la misma proporción la cantidad de propiedades que se venden?
El crédito se enfría mucho más que el mercado inmobiliario
La comparación entre escrituras totales y escrituras con hipoteca muestra dónde está el quiebre. En CABA, mientras las compraventas prácticamente permanecieron estables, las operaciones realizadas con garantía hipotecaria bajaron de 6.610 a 4.152 en el primer semestre. Es una caída del 37,2%.
La misma diferencia aparece en la Provincia de Buenos Aires. Allí se realizaron 55.035 escrituras durante los primeros seis meses del año, un 7,8% menos que en 2025. Pero las operaciones con hipoteca fueron 6.913, contra 10.261 un año atrás: -32,6%.
El mercado se está sosteniendo con otras fuentes de financiamiento o con compradores que tienen mayor capacidad de ahorro y pueden afrontar una parte más importante de la operación con recursos propios.
Menos operaciones, pero créditos más grandes
Entre enero y junio se otorgaron alrededor de US$ 905 millones en nuevos créditos hipotecarios. Es un volumen similar al que se había registrado durante todo 2024.
La explicación está, en parte, en el tamaño promedio de las operaciones. Hay menos créditos, pero los que efectivamente se concretan son, en promedio, de mayor monto. En junio, por ejemplo, el desembolso alcanzó aproximadamente US$ 145 millones, mientras que el monto promedio de las escrituras realizadas con hipoteca en la Provincia de Buenos Aires rondó los US$ 97.844.
El crédito tocó un piso y ahora busca estabilizarse
Después del piso registrado durante abril y mayo, las nuevas altas hipotecarias se habrían estabilizado en torno a 1.700-1.800 operaciones mensuales.
Para junio, Tejido Urbano estima 1.805 nuevas altas, mientras que para julio calcula unas 1.722.
El problema es que el nivel sigue muy lejos del año pasado. En junio de 2025 se habían registrado 3.978 altas y en julio, 5.125.
De confirmarse la estimación de julio, la caída interanual de ese mes sería del 66,4%.
Y las condiciones tampoco ayudan
La tasa promedio de los nuevos créditos pasó del 6,66% en abril al 7,02% en junio, mientras que el plazo promedio cayó de 24,7 a 23 años.
Es decir: créditos más caros y a menor plazo. A esto se suma un dato que puede tener impacto durante el segundo semestre: el Banco Nación elevó del 6% al 6,7% la TNA fija de su línea +Hogares para clientes que cobran sus haberes en la entidad.
El movimiento es relevante porque Nación adquirió un peso importante dentro del mercado hipotecario durante 2026. Si sus colocaciones se desaceleran, el resto de los bancos debería compensar rápidamente ese volumen para evitar una nueva caída del mercado.
Una pista: el mercado no se mueve igual en todo el país
Mientras CABA mantuvo prácticamente estable la cantidad total de escrituras, la Provincia de Buenos Aires registró una contracción del 7,8%. En ambos casos, sin embargo, el crédito hipotecario cayó mucho más.
En Córdoba, Bancor colocó Obligaciones Negociables por el equivalente a US$ 75 millones, luego de recibir ofertas por US$ 134,5 millones. Aproximadamente US$ 47,6 millones equivalentes fueron colocados directamente en UVA, a una tasa fija del 6,75% y con un plazo de 24 meses.
Si una parte de ese fondeo termina destinada efectivamente a nuevas líneas hipotecarias, Córdoba podría recuperar parte del terreno perdido durante la segunda mitad de 2025 y comienzos de 2026.
En Tierra del Fuego, el banco provincial amplió en $5.000 millones el fondeo de su programa de créditos hipotecarios UVA con protección salarial, llevando el cupo total a $25.000 millones.
Y Neuquén aparece con otra experiencia: su programa Neuquén Habita, de carácter no bancario, superó las 3.090 solicitudes y prevé comenzar con los primeros desembolsos hacia fines de agosto.
La paradoja, en números
La foto del mercado deja entonces tres números que conviven y que, a primera vista, parecen difíciles de explicar:
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-47%: Caída de las altas hipotecarias acumuladas entre enero y julio.
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-0,2%: Variación de las escrituras totales en CABA durante el primer semestre.
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US$ 905 millones: Volumen de nuevos créditos hipotecarios otorgados entre enero y junio, similar a todo lo registrado durante 2024
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