"Todos sabemos que la economía en Argentina traza ciclos de crecimiento y caída y nuestro expertise es tener buen timing para hacer ingresar a nuestros clientes en el momento oportuno para capturar la rentabilidad que traen los ciclos de alza", resume John Walker, la mano derecha y ejecutiva de Hernán (El Palomo) López Villagra en Dracma, la sociedad de bolsa más mentada y con más colocaciones de Córdoba.
Mientras esperan las últimas formalidades de la CNV, Dracma está presentando a inversores (y también a desarrollistas) su Fondo Común de Inversión Cerrado, cuyo único destino será invertir en desarrollos inmobiliarios prolijos.
En lo concreto, ya están tomando pedidos para la suscripción de la primera etapa que ofertará $ 500 millones para suscribir cuotas parte desde $ 100.000, aunque esperan muy buena demanda de fondos institucionales como compañías de seguros que están "sedientas" de instrumentos en pesos.
En efecto, la suscripción se hace en pesos y se paga en pesos en un plazo de 36 meses, esperando una rentabilidad anual de 12% sobre UVAs, es decir, 12% arriba de la inflación anual, cualquiera sea esta en los próximos 3 años.
"La rentabilidad puede ser más o puede ser menos -explican desde Dracma-; tomamos un escenario moderado donde el mercado convalida precios en torno a los US$ 1.300 el m2 en productos bien ubicados y de calidad. En Córdoba ese producto llegó a valer US$ 2.000, pero preferimos trazar un horizonte moderado donde la rentabilidad en pesos rondaría el 12% real".
La primera ronda de este Fondo Común Cerrado (avalado por la CNV y con la auditoría de PwC) busca tomar $ 500 millones que irán a financiar la Torres Aurus que Elyon levantará en Av. Vélez Sársfield a dos cuadras del Patio Olmos; serán 8 pisos con 110 deptos de 1 y 2 dormitorios y 71 cocheras.
Para los desarrollistas, buscar financiamiento de este fondo supone garantizar el flujo de ingresos y no tener que malvender unidades para sortear las contingencias de la economía y el mercado.
"Es un producto innovador y disruptivo para Córdoba y el país -subraya Walker-; permite unir pequeños, medianos y grandes inversores (fondos institucionales) con desarrollistas, profesionalizando todo el proceso. Y llega en un muy buen momento donde el costo de construcción está en valores muy bajos (en dólares) por m2".
Históricamente, en la venta de un edificio había momentos donde el desarrollista vendía a costo (o por debajo del costo), si necesitaba flujo de fondos para avanzar la obra. Y momentos donde vendía a precio pleno, cuando había demanda y el producto estaba visible. Del otro lado, había inversores que compraban muy baratos imponiendo su "billetera" en el momento justo y personas que pagaban precio pleno si entraban "tarde" en el proceso.
Este Fondo Común Cerrado de Inversión viene a achatar esas brechas: el desarrollista tendrá asegurado el flujo de fondo para terminar el edificio y no tener que malvender unidades y un inversor puede "capturar" parte de la renta inmobiliaria con montos pequeños, desde $ 100.000. Incluso, los inversores pueden optar por el pago "en especies" (en departamentos) o retirarse del fondo a los 30 meses (también lo puede hacer en cualquier momento del desarrollo, vendiendo sus cuotas partes en el mercado secundario que siempre tienen estos instrumentos).
La estructuración del fondo permitirá fondear varios desarrollos inmobiliarios, siendo el proyecto de Elyon el primero del listado, mientras se avanza con las negociaciones con otros desarrollistas. Desde Dracma aclaran que la herramienta solo financiará proyectos en zonas probadas (típicamente edificios en Nueva Córdoba) y de empresas con trayectoria y "papeles prolijos".
Al ser supervisado por la CNV, todas las operaciones y precios son 100% en blanco y no hay intersticios para subfacturaciones, compra de mercaderías en negro, canjes y otras particularidades opacas a las que suelen recurrir los constructores.
La autorización total solicitada es de hasta $ 6.000 millones que podrá o no usarse en función del interés de los inversores por colocar fondos y de los desarrollistas por sumarse a un esquema donde quizás pierdan rentabilidad "probable", pero ganan en estabilidad y previsibilidad del negocio.
Apto blanqueo
Este fondo de Dracma es "apto blanqueo", es decir, se encuadra en los requisitos de la Ley 27.613 que permite sincerar fondos no declarados al fisco con un costo del 5% (si se hace antes del 12 de mayo) y que exime a estos activos del tributo de Bienes Personales por dos años (incluso se puede tomar el 1% del monto blanqueado a cuenta de Bienes Personales el actual ejercicio).
La condición de este blanqueo es que las inversiones se apliquen a desarrollos inmobiliarios con menos del 50% de avance de obra, lo que motorizaría no solo las inversiones sino fundamentalmente la generación de trabajo en la construcción, uno de los objetivos de esa ley.