Ley de Alquileres: con todas las operaciones frenadas, las inmobiliarias presionan en el Senado

Esta semana es clave para el mercado de bienes raíces. Este martes el Senado avanzará con la constitución de una Comisión de Legislación General para tratar las modificaciones de la Ley de Alquileres, que ya tienen media sanción de Diputados. Mientras tanto, las cámaras que agrupan el mercado inmobiliario se reúnen mañana con senadores para exigir su aprobación urgente y advierten que hace una semana los alquileres están en stand by.

"Fuimos convocados por un grupo de senadores que entienden que la Ley de Alquileres debe tratarse de forma urgente. Nosotros pedimos que el proyecto se apruebe tal cual está porque de haber modificaciones volvería a Diputados. Hoy el mercado está paralizado. No se están firmando contratos desde hace una semana", explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en consenso con todas las empresas adheridas, habían pedido a todos los legisladores que pongan en consideración la modificación de sólo dos artículos.

"Nosotros seguimos insistiendo para que se respeten dos de los cambios fundamentales: que se vuelva a contratos a dos años con actualizaciones cuatrimestrales", explicó Bennazar.

Desde las cámaras exigen un tratamiento urgente. "Actualmente en CABA hay menos de 1000 departamentos en alquiler. Estas dos modificaciones serían vitales para mejorar el mercado", explicó Bennazar. Y es que, ante la escasa oferta los precios se dispararon. Los alquileres, desde que rige la ley, aumentaron más de un 630% en tres años.

La actual ley se aprobó en 2020 en medio de la pandemia. Las principales modificaciones incluyeron contratos a tres años y actualizaciones anuales -tomando como referencia un índice que elabora el Banco Central, en base con la inflación y los salarios.

Pero en un contexto inflacionario, muchos decidieron quitar sus propiedades en alquiler y volcarlas a la venta. Otros, apostaron por los alquileres temporarios o por contratos "blue" -por fuera de la Ley-. "Hemos perdido muchísimos clientes por culpa de la norma vigente. Pocos quieren alquilar con la actual Ley por lo que eligen salir de la órbita de las inmobiliarias y hacer contratos independientes entre las partes", explicó Marta Liotto, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Cómo siguen los pasos en el Senado

El primer paso se logró el miércoles de la semana pasada. Las modificaciones a la Ley de Alquileres se aprobaron en Diputados llegando así a la Cámara de Senadores.

"Mañana se va a debatir el proyecto de ley. Para eso es necesario que haya un tratamiento previo en comisiones que tendrá lugar en Presupuesto y Hacienda. Una vez que haya dictamen, el proyecto podría ser tratado por el Senado. Ahí puede ser aprobado o rechazado. Todo indicaría que los procesos se darán durante esta semana", explicó, Joaquín Vallebella, socio especializado en real estate y litigios del estudio Brons & Salas Abogados.

Desde el mercado inmobiliario sostienen que el Senado quiere tratar el proyecto antes de octubre. "Es importante que se resuelva cuanto antes. El mercado de alquileres no puede sobrevivir mucho más tiempo así", reconoció Bennazar.

Qué pasa con los contratos que vencen a fin de mes

Mientras se espera que las modificaciones a la ley se debatan en el Senado, hay 60.000 contratos a nivel nacional que están por vencer. La mayoría de los propietarios planteará extender, a través de una prórroga, el alquiler por periodos que irán de tres a seis meses.

Pero, aquellos arriesgados que decidan renovar un nuevo contrato deberán hacerlo con la ley vigente. Es decir con actualizaciones anuales y contratos a tres años. "En el Congreso no se derogó la ley actual. Simplemente se plantearon una serie de cambios", dijo Bennazar.

"Hay que dejar en claro que las leyes no tienen un efecto retroactivo. Eso genera que haya un parate en la firma de contratos. Los propietarios e inquilinos están expectantes a que se defina ahora la Ley en el Senado", remarcó Vallebella.

Qué cambios se plantean

La oposición logró darle media sanción en la Cámara de Diputados, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos, al proyecto de reforma de la Ley de Alquileres. Entre sus puntos más destacados estipula volver a los contratos de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses con el actual índice que elabora el BCRA.

Los principales cambios que plantea el proyecto que se tratará en el Senado son: volver a contratos cada dos años y actualizaciones cuatrimestrales.

El cambio fundamental está vinculado a la cláusula de ajuste, que hoy es inviable en un contexto de alta inflación. "Se podrán realizar por intervalos no inferiores a los cuatro meses. Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".

Además se vuelve a la Ley anterior con el periodo de los contratos con un mínimo  de dos años" con la posibilidad de renunciar a ese plazo, "en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones por parte de inquilinos o propietarios".

Aunque el proyecto de Ley establece que el plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, "como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas para fines de turismo, descanso o similares".

Además, el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes del inmueble "en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes".

Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que "no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación". Y otro estímulo: la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación "para casa-habitación, con contratos debidamente registrados".