Corría 1989 cuando, en plena hiperinflación, el ingeniero César Martínez se quedó sin trabajo. “Me acuerdo que mi viejo nos juntó, nos dijo que todo iba a estar bien y nos pidió que rezaramos", recuerda Rodrigo Martínez, hijo del ingeniero y actual CEO de Grupo Betania.
Dos años después, en 1991, la desarrollista se lanzaba al mercado cordobés para ser pionera del que se convertiría en el barrio de mayor peso en el sector inmobiliario de la ciudad: Nueva Córdoba.
En su aniversario número 35 la consolidación de ese proceso se vé en la esquina de Perú y Av. Vélez Sarsfield, donde Grupo Betania inauguró la semana pasada la primera torre de Distrito Betania. El megaproyecto ocupa media manzana —tiene 44.000 m2— pero quizás lo más interesante es su ubicación, en lo que hasta el momento se consideraba la “espalda” de Nueva Córdoba (y zona en la que alguna vez estuvieron ubicadas la Villa Richardson y la Villa El Pocito).
“Esta ‘punta’ era la zona de Nueva Córdoba menos desarrollada. Pero, por eso mismo, también era la que tenía más casas viejas y terrenos como para hacer nuevos desarrollos,” señala Martínez. “De ser la zona quizás más relegada va a pasar a ser la zona más linda de Nueva Córdoba, la más nueva, la más dinámica”.
Pero ¿queda entonces algo por inventar en Nueva Córdoba? — preguntamos.
“Todavía quedan terrenos, pero se van agotando, y es esperable que así sea", explica Martínez. Y amplía: “Hay que empezar a mirar hacia los costados: Güemes, por ejemplo. Lamentablemente, la zona del centro está muy deprimida y, además, ya está prácticamente toda construida”. “
“Ahí, más que pensar en nuevos desarrollos, hay que ver con qué ingenio se puede reconvertir ese sector, que supo ser de oficinas. En general, la economía se mueve por incentivos, así que habría que pensar en herramientas como exenciones impositivas u otras medidas que fomenten esa transformación,” recalca. “Pero lo cierto es que el centro ya está consolidado. Y cuando mirás hacia dónde crecer, inevitablemente tenés que ir hacia zonas donde todavía hay casas que puedan reconvertirse en edificios”.
Nueva Córdoba: barrio ¿estudiantil?
Nueva Córdoba sigue siendo, por lejos, el barrio de mayor demanda estudiantil de la ciudad. Pero Martínez advierte que el perfil del comprador está cambiando —y que Grupo Betania ya lo está contemplando en sus proyectos.
El público de nuestros edificios en Nueva Córdoba no es exclusivamente estudiantil. Hay una mezcla,” señala. Y agrega que hay variables de largo plazo que obligan a mirar más allá del esquema tradicional: el envejecimiento de la población, la menor natalidad y —sobre todo— la eventual llegada del crédito hipotecario como herramienta masiva.
“Cuando vos podés pagar en 30 años, de repente esos 5 o 10 metros adicionales que le agregas a un departamento de 50 metros tienen un impacto tan insignificante en la cuota que el mercado se reconvierte. Empieza a haber más demanda para productos más grandes,” explica Martínez. En ese escenario, el segmento de compradores que busca una vivienda permanente —y no solo una inversión o un lugar para estudiar— gana peso de forma natural.
Distrito Betania ya apunta en esa dirección. El proyecto —encargado al estudio AFT y proyectado por el arquitecto Gastón Atelman— fue concebido desde el arranque con una fuerte apuesta estética. “Invertimos mucho en arquitectura y en belleza, y lo que se consiguió desde el punto de vista estético es una obra de arte icónica que le aporta algo que a la ciudad muchas veces le falta", destaca Martínez. A eso se suman amenities que el CEO considera ya irrenunciables en cualquier desarrollo de esta escala: pileta, gimnasio, espacios de coworking. “Hoy son atributos que ningún edificio debería dejar de tener", remarca.
El contexto macroeconómico, en ese sentido, es clave. Martínez es optimista pero cauteloso: ve a Argentina “en la mitad del río” de una transición hacia una economía más normal, con inflación bajando y riesgo país en descenso. Y cuando ese proceso se complete —cuando la inflación llegue a un dígito y el país recupere acceso al mercado de capitales—, la industria inmobiliaria podría vivir un boom de demanda difícil de absorber. “Quien tenga stock terminado, listo, apto para créditos hipotecarios, en ese momento va a ver un crecimiento de precios muy significativo,” anticipa. “Hoy los márgenes están por el piso, pero estamos yendo hacia una economía con demanda más constante y mucha más previsibilidad.”
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