Qué tener en cuenta a la hora de comprar un departamento en construcción (tip: pedir m2 que se van a escriturar)

El costo del m2 de la construcción tiene el valor más bajo de los últimos años, y si a esto le sumamos la posibilidad de pagar cuotas en pesos de un inmueble en construcción, los emprendimientos en pozo se convierten en la inversión estrella.

Así como resulta una buena oportunidad ingresar a este tipo de proyectos en pozo, se deben tener en cuenta algunos aspectos comerciales y legales a la hora de hacerlo, los cuales implican realizar una operación para hacer valer al máximo lo invertido.

Solange Esseiva, propietaria de la inmobiliaria H-54, recomienda prestarle mucha atención a diferentes aspectos como la ubicación de la propiedad, la fachada del edificio, la orientación de la unidad, sus balcones, entre otras calidades, para que en un futuro, si se decide vender el inmueble, resulte atractivo al público. A continuación se detallan los aspectos a tener en cuenta según la especialista:

Ubicación: “Hay que hacer una compra inteligente y optar por zonas vendibles. Es preferible invertir US$ 100.000 en menos metros en Caballito que en más metros en Flores si lo que se busca es obtener un alquiler o una ganancia con la reventa”, ejemplifica Esseiva con zonas de Buenos Aires. Además aclara que se debe tener en cuenta que el departamento esté cerca de zonas comerciales, avenidas, polos gastronómicos, medios de transporte y que tenga buenos accesos.

M2 construidos vs m2 escriturados: el precio de una propiedad se fija en función de los m2 que posee, los cuales surgen de la escritura y no de los planos del proyecto de obra inicial. “Los constructores utilizan un criterio de medición distinto, que incluyen los muros internos, a diferencia de los agrimensores, que solo computan los m2 utilizables”, explica Esseiva, quien alerta que “cuando el dueño quiera vender, la cotización se hará en función de los m2 que figuren en la escritura”.
 

Fachada: “La estética es muy importante. El frente debe ser lúcido y pintoresco y que tenga un hall de entrada bien ambientado”, aconseja la experta en bienes raíces, ya que por más que la unidad tenga todo el confort y las comodidades “si el edificio no es lindo te termina perjudicando a futuro”.
 

Orientación: “Depende de en qué momento te guste recibir la luz durante el día. Si sos una persona diurna, la mejor orientación es al noreste, pero si vas a aprovechar más el balcón o la terraza te conviene que mire al noroeste”, detalla la propietaria de H-54, y agrega: “Un departamento que da al sur debe estar mejor calefaccionado. Lo ideal es darle la espalda al sur”.
 

Balcones generosos: “Luego de lo vivido en la cuarentena estricta por la pandemia la gente se planteó tener un lugar propio de relax al aire libre y las unidades con este espacio son las más buscadas”, señala Esseiva.
 

Espacio de coworking: “En los edificios modernos, crece la tendencia de achicar los SUM y sumar este tipo de lugares para trabajar, sobre todo en aquellos edificios que ofrecen unidades de 1 y 2 ambientes. Esto vino a raíz del home office y el impedimento de volver a la oficina”, recalca Solange .

Estacionamiento: ¿cuándo sí y cuándo no? “Si optás por comprar unos 3 ambientes tiene que ser sí o sí con cochera porque si no va a resultar invendible”, ejemplifica.
 

Bajas expensas: para aquellos que no quieren reducir amenities pueden reducir en los costos optando por reemplazar a los vigiladores del edificio por totems de seguridad. “Se trata de una máquina de acceso donde el personal de seguridad te monitorea desde una oficina remota desde la cual también puede realizar sus tareas”, explica Esseiva. Los totems brindan portería virtual, cámara real time, disuasión preventiva y aviso de alertas inmediatas, entre otros servicios.

Y si vamos al aspecto legal...

En lo que respecta al aspecto legal, el futuro dueño debe indagar principalmente en los antecedentes del desarrollador, la duración de la obra, estar al corriente de los avances de la construcción y asegurarse que el plano esté aprobado antes de dejar una seña. A continuación se detallan diferentes aspectos legales:
 

Antecedentes del desarrollador: es necesario pedir el CV de la constructora, visitar otros edificios que haya realizado e indagar si cumplió con el plazo prometido, la calidad constructiva y que tenga un servicio de postventa. “Esas averiguaciones las puede hacer la inmobiliaria o el propio comprador pidiendo referencias a otros propietarios para asegurarse que, en definitiva, la empresa tenga buena fe”, aconseja Esseiva.
 

Duración de la obra: “Hay que tener en cuenta que la aprobación de los planos lleva 6 meses y que un edificio de 10 pisos debería levantarse en dos años”, explica Esseiva frente a las dudas que tienen los ahorristas sobre cuándo van a poder tomar posesión del inmueble. 
 

Transparencia en la documentación: es muy importante pedir una copia de cada papel que se firma, y si algo no se entiende o queda poco claro consultar a un abogado o escribano, sobre todo si se trata de una compra en pozo con fideicomiso al costo. Lo ideal sería que el fiduciario no esté vinculado al constructor, al desarrollador o la inmobiliaria. 

Fideicomisos al costo: muchos de los departamentos en construcción se venden bajo este tipo de contrato, que merece algunas salvedades. “Se trata de una operación un poco mentirosa porque los desarrolladores están ganando y al ser al costo, si hay algún inconveniente en la obra el comprador tiene que contribuir al valor de su costo. Es decir, si vos le pagaste al proveedor de ascensores y no hace el trabajo, el costo final de tu departamento se va a incrementar porque tenés que volver pagar por ese servicio que no te dieron, ya que ese costo se prorratea entre los propietarios. Hay que estar bien asesorado y establecer en el contrato que el costo de la unidad tenga un tope”, dice Esseiva.
 

Escrituras: por lo general, la escribanía es elegida por la empresa constructora, quien se encarga de escriturar todos los departamentos. Sin embargo, “lo ideal es contar con el asesoramiento de un abogado o escribano ajeno a la obra antes de firmar la reserva”, precisa Solange.

Por último, y no menos importante, se debe establecer cuál será la finalidad de la operación inmobiliaria: ¿comprar para ir a vivir, para alquilar o para vender? Este tema no es menor ya que la valoración que se hace de cada uno de los puntos anteriores es diferente. No es lo mismo buscar un departamento en construcción en una zona donde a uno le gustaría vivir que buscar donde pueda obtener una renta mayor, o que el tiempo de entrega sea mayor o menor si el objetivo es venderlo en cuanto esté terminado.