Comprar un departamento en Uruguay desde Argentina puede sonar como una inversión sencilla. Hasta que llegan las llaves. A partir de ahí aparecen las preguntas menos inmobiliarias: ¿quién consigue al inquilino?, ¿quién responde un mensaje a las 11 de la noche?, ¿quién coordina la limpieza?, ¿quién controla los pagos?, ¿quién decide cuánto cobrar por noche cuando hay un evento en Montevideo?
Ese es el negocio que Kopel Sánchez busca resolver con Aladín, una plataforma creada para administrar alquileres de corta estadía en Cosmopolitan, el desarrollo que la compañía construyó frente a la rambla de Montevideo.
La idea es bastante simple: que el propietario compre la unidad y pueda delegar prácticamente toda la operación. El modelo apunta a convertir el departamento en algo parecido a un activo financiero administrado: la propiedad genera ingresos, una empresa se ocupa de la gestión y el dueño recibe el dinero una vez descontados los gastos correspondientes.
Y ya hay un primer dato que muestra el interés por la propuesta: alrededor del 20% de los compradores de Cosmopolitan son argentinos y cerca del 30% de todos los compradores ya confirmó que incorporará su unidad a Aladín. Desde la compañía aseguran, además, que hay otro grupo que todavía está evaluando sumarse.
Del alquiler tradicional al “pool” de ingresos
Quienes ingresan a Aladín firman un contrato y la unidad pasa a formar parte de un pool de ingresos. Las propiedades se agrupan por tipología (monoambientes, unidades de un dormitorio y departamentos de dos y tres dormitorios) y el producido se distribuye entre esos grupos buscando equilibrar las diferencias de demanda y rentabilidad que puede tener cada tipo de departamento.
Aladín se queda con un 20% por la gestión y, posteriormente, se descuentan los gastos previstos en el contrato. La compañía estima una renta anual cercana al 7%, aunque aclara que el resultado dependerá de la oferta y la demanda.
La cuenta, entonces, no es simplemente “alquilo mi departamento y cobro”. La apuesta es que la escala permita administrar el conjunto de unidades como una operación de alquiler temporario, en lugar de que cada propietario tenga que resolver individualmente tarifas, huéspedes, limpieza y mantenimiento.
De hecho, hay una regla particular: los compradores de Cosmopolitan no pueden administrar por su cuenta estadías de menos de 30 días. El objetivo, según explican desde Kopel Sánchez, es mantener un control sobre las tarifas y potenciar el funcionamiento conjunto de las propiedades destinadas a alquileres cortos.
Una inmobiliaria con lógica hotelera
Aladín nació hace unos tres años justamente a partir de la idea de llevar el modelo de Rentals, la unidad de negocio de la compañía que administra alquileres tradicionales, hacia las estadías cortas. En un contrato tradicional, la relación puede durar uno o dos años. En el esquema de corta estadía, la operación puede cambiar todas las semanas o incluso todos los días. Eso obliga a sumar una estructura mucho más cercana a la hotelería: atención al huésped, ingresos y egresos, limpieza y servicios asociados.
La compañía busca además que el precio no sea estático. Para eso está incorporando una herramienta de revenue management con inteligencia artificial que releva qué está publicado en el mercado y también los próximos eventos de Montevideo, con la idea de ajustar las tarifas según la demanda y encontrar un punto que sea atractivo para el huésped pero que, al mismo tiempo, preserve el valor para el inversor.
El sistema todavía no puede mostrar resultados concretos de ocupación: Cosmopolitan aún está terminando de ponerse a punto y la inauguración oficial está prevista para el 11 de septiembre. Por eso, el 7% es hoy una proyección de renta y no un rendimiento ya comprobado por la operación.
¿Qué compra realmente el inversor?
Para ingresar al pool, el propietario debe equipar la unidad con un estudio asignado por Kopel Sánchez, que ofrece cuatro líneas de equipamiento para personalizar el departamento. Ese mobiliario queda luego incorporado a la propiedad.
El propio edificio fue pensado para tener distintos usos: residentes permanentes, alquileres tradicionales y estadías de corta duración. Tiene cowork, café, rooftop, barbacoas, piscina, gimnasio, saunas y otros servicios que buscan acercar la experiencia del inmueble a la de un alojamiento con servicios, aunque siga siendo un edificio residencial.
La apuesta de fondo es que el propietario no tenga que convertirse en operador turístico.
Puede vivir en el departamento, alquilarlo tradicionalmente o si forma parte del esquema de Aladín delegar la explotación de corta estadía.
Y ahí aparece quizás el cambio más interesante del modelo: el negocio inmobiliario ya no termina necesariamente cuando se vende el departamento. Para el desarrollador, hay una oportunidad de quedarse también con la operación posterior y transformar un conjunto de propiedades en una plataforma de generación de ingresos.
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