Tienen 16 años en el mercado local, 27 edificios terminados, más de 70.000 m2 construidos y poco más de 1.000 departamentos entregados. Esos son los números de Grupo Elyon, una desarrollista que apuesta a Nueva Córdoba (cuando muchos se van) y conoce mejor que nadie los tiempos de entrada y salida del negocio. Hoy apuestan a las Obligaciones Negociables para fondear sus próximos proyectos: “Si todo sale bien en los próximos 60 días deberíamos tener novedades”, asegura Martín Teicher, presidente del grupo. ¿Dónde? En nuestra mesa de café en las oficinas comerciales de GNI en Cardinales Cofico.
Soledad Huespe: ¿En qué andan? ¿Cuántos desarrollos tienen activos en este momento?
Martín Teicher: Básicamente nos estamos focalizando en Propiedad Horizontal, residencial y en Nueva Córdoba. Hoy nuestro trabajo está focalizado al 100% en Nueva Córdoba. Estamos con 7 edificios en obra, simultáneos, todos ubicados en lugares estratégicos y premium.
SH: ¿Sigue siendo un buen negocio Nueva Córdoba a pesar de la pandemia y a pesar de que muchos estudiantes han vuelto a sus casas?
MT: Muy buena pregunta. Te diría con el diario de hoy: no. Pero con el diario de hoy es difícil analizar nuestras inversiones que son a mediano y largo plazo en un paréntesis. Hoy estamos en un paréntesis, no solamente del país, sino de la humanidad. El paréntesis, un día termina. Hay una metáfora que a mí me gusta (y me gusta leer la historia y estudiarla), los autos tienen el parabrisas que es grande y el espejo retrovisor que es chiquitito. El parabrisas para ver bien para adelante, con amplitud, con mucha dimensión. Y el espejo retrovisor para ver qué sucedió atrás y qué viene atrás. Entonces analizando esa manera y entendiendo que estamos en un paréntesis, porque entendiendo que no es la primera pandemia que hay en la humanidad, entendemos que un día va a terminar, no sabemos dentro de cuánto será, pero cuando termine vamos a volver a lo que éramos absolutamente en un 100%. Muchas cuestiones prácticas que eran muy buenas, como son el contacto físico, el contacto de la gente con la gente, eso no se va a sustituir. Cuando dicen que la Universidad va a ser virtual, no va a ser virtual, porque la gente necesita comunicarse. En mi caso, mi mejor amigo viene de la Facultad, uno conoce a la novia… Va a complementar lo virtual.
SH: Entonces todos los que se fueron, van a volver…
MT: Todos los que se fueron a sus pueblos y a sus ciudades, van a volver a buscar el ruido de la ciudad de Nueva Córdoba. Porque Córdoba tiene la particularidad de que hay una sola zona que es muy fuerte: Nueva Córdoba. Por lo menos para los estudiantes. Entonces ahí es donde nosotros queremos estar parados. Por eso digo que nuestros negocios son a mediano y largo plazo. Cuando terminemos esos edificios que estamos haciendo, entendemos y estimamos que esta pandemia va a estar llegando a su fin y lo que va a faltar va a ser oferta frente a la enorme demanda. Porque va a ser cíclico. Todos los que se fueron, van a volver. Y van a volver con más ganas y más fuerzas. Por eso digo, el que tiene oxígeno y puede aguantar y entiende que es un proceso a mediano y largo plazo, Nueva Córdoba es una excelente plaza. Y es el momento fundamental de entrada, no de salida.
SH: ¿Cuándo terminan estos siete edificios?
MT: Son escalonados, los primeros empiezan a terminarse en marzo 2022, después para diciembre de 2022. Luego ya nos vamos al 2023. Son procesos de los próximos dos años.
SH: ¿Qué porcentaje de venta tienen?
MT: La venta ha caído mucho porque desapareció el público inversor. ¿Quién es el público inversor? El que compraba para alquilar un departamento. ¿Quiénes están comprando hoy? Aquel que viene su hijo a estudiar. Algunos dicen “hay departamentos muy baratos en Nueva Córdoba”. Y dicen, también, que un departamento terminado es mucho más barato que uno en pozo. Pero aquel que manda a su hijo a estudiar y puede y es gente del interior y tiene buen poder adquisitivo (porque el campo no está golpeado), no quiere que viva en un departamento que tiene 20 años de antigüedad, que no tiene amenities, que no tiene servicios. Busca lo premium. Entonces, particularmente, nuestro producto no compite contra esos departamentos que son verdaderamente muy antiguos. No es todo lo mismo y ese es el público que hoy sigue muy vigente. Y es un público mucho más exigente, pero que sí tiene liquidez y sí puede comprar.
SH: Entonces cuando buscan, no buscan departamentos con 20 años de antigüedad, sino que buscan algo premium y ahí los encuentran a ustedes. Esa sería la hipótesis. ¿Cuál es el diferencial de Elyon?
MT: Primero, hay pocas empresas hoy que están en Nueva Córdoba. Muchos se han ido con distintos emprendimientos a loteos que son otro negocio, a zona norte... El estudiante no quiere zona norte, no quiere loteos, quiere Nueva Córdoba. Y segundo: al ser pocos y serios los que han quedado, básicamente, en Nueva Córdoba, se le pone pileta, se le pone asador, se le pone coworking y se plantea también en esta nueva modalidad (que te vuelvo a repetir: la nueva normalidad es un paréntesis), que la gente no va a querer vivir entre medianeras. Pero depende quién. Entiendo que hay familias que sí, pero también entiendo que estudiantes o separados sí quieren vivir en el medio de la ciudad. Entiendo que este paréntesis no, pero vuelvo a repetir, no podemos analizar todos los negocios y toda la vida como si el paréntesis fuera para toda la vida. No es así, es muy dinámico.
SH: ¿Están trabajando con en el mercado de capitales?
MT: Sí, con un fondo cerrado de inversión inmobiliario desarrollado por Dracma, en el cuál nos eligieron como empresa para el primer desarrollo. Es bastante virtuoso lo que estamos tratando de hacer. ¿Cómo funciona? Se junta, básicamente, toda la plata para el costo de la financiación de todo el edificio en el momento cero. ¿Quiénes entran? Desde personas que invierten $ 100.000 a $ 20 o 30 millones. ¿Por qué entran? Como te dije antes, hay gente que no quiere comprar el 5° “A” para alquilar, pero sí quiere estar atado a la moneda ladrillo, porque la moneda de ladrillos representa la inflación local del país que vive. No sé qué pasa con el dólar, pero sí sé que el ladrillo acompaña perfectamente y supera la inflación local. Después podemos discutir si le gana o pierde al dólar, lo que es indiscutible es que acompaña la inflación del país local. Y no quiere el 5º “A” o el 6º “B”, entonces se junta todo ese dinero en un fondo, el cual lo controla la Comisión Nacional de Valores, lo administra un fideicomiso y lo audita Price, entonces no es solamente confiar en la empresa, porque hay todo un paraguas que lo controla, que lo audita. Cuando se hace el edificio, se vende a precio final, porque está toda la plata para hacer el edificio y recién ahí la gente empieza a retirar sus fondos.
SH: Hablemos de ventajas y contras…
MT: Ventajas, como te dije anteriormente, que a diferencia de un bono por ejemplo, si vos compras un bono de YPF, Banco Galicia o lo que fuera, no tiene la caída abrupta que puede tener porque todo lo que vos estás comprando va al ladrillo. Entonces si compraste un bono de YPF que valía US$ 100, con la crisis bajó a US$ 30, todos los bonos. Los inmuebles también bajaron, pero no un 70%, bajaron un 20% o 30%. Entonces la caída es más atenuada, la subida es más atenuada y no estás comprando un departamento, sino que estás comprando algo que está atado al departamento. ¿Qué contras tiene? Que no tiene la liquidez que puede tener cualquier otro bono que se vende en lo inmediato.
SH: Claro, ¿tenés que esperar que se termine el edificio?
MT: Hay ventanas de salida, pero sugiero que el que entra tiene que esperar que el edificio se termine. O sea, esto lo discutimos con la gente de Dracma, a mí me gusta decir que es bastante ilíquido, ellos dicen que es medianamente ilíquido.
SH: A su favor tienen que Elyon es una de las empresas que más respeta los tiempos pactados de entrega, ¿no? O por lo menos es lo que ha venido sucediendo hasta ahora.
MT: Sí, gracias a Dios sigue sucediendo. No venimos con retraso, venimos en todas las obras a muy buen ritmo y todo lo que hemos comprometido, salvo fuerza mayor como fue la pandemia o un Tajamar que encontramos en un momento donde los arqueólogos nos hicieron parar la obra, venimos con buenos tiempos.
SH: O sea que en tu perspectiva el ladrillo, o por lo menos el dólar atado al ladrillo, sigue siendo mucho más rentable que el dólar billete.
MT: En mi perspectiva sí, y mucho más ahora. Creo que es un excelente momento. Personalmente hoy compraría en Nueva Córdoba, cosas premium, cosas bien ubicadas, esperando el mediano y largo plazo. La inflación en el mundo en dólares es del 5% y los bonos en el mundo del Tesoro rinden al 2%, significa que hay una inflación galopante en el mundo. ¿Qué sucede con eso? El mundo se protegió en activos reales. ¿Qué hicieron los activos reales? Subieron todos los commodities y la construcción agrupa todos esos commodities: cemento, ladrillo, cobre, aluminio, hierro, entonces el costo de construcción en dólares en el mundo ha subido exponencialmente. Acá ha bajado exponencialmente. La mano de obra está totalmente depreciada en términos de dólares, y no lo digo solamente como algo especulativo, al momento que empezás a construir, estás haciendo patria, estás tomando gente, estás generando empleo con capital privado y no público. Entonces no solamente bajó el costo de producción en términos de dólares, sino que en el mundo subió el costo de producción en términos de dólares producto de la suma de los commodities. Entonces creo que hay un gap, una diferencia muy grande en el mediano y largo plazo. Es momento de comprar o por lo menos de esperar, no de vender.
SH: Martín, ¿cuántos edificios llevan ya en su haber? Construidos y entregados.
MT: Son 27 edificios, son 70.000 metros y un poco más de 1.000 departamentos.
SH: ¿En cuánto tiempo?
MT: Desde que largó la empresa con mi papá y mi hermano, 16 años. Los primeros años fueron bastante más lentos, empezó muy lentamente y fuimos creciendo, creciendo y en los últimos años cada vez vamos entregando más y haciendo más.
SH: ¿Planes a futuro? ¿Novedades?
MT: Seguir apuntando a Nueva Córdoba y estamos estudiando las obligaciones negociables con Dracma, que creo que si esto anda, es totalmente replicable. Porque es muy sano que una empresa no se base en la preventa de departamentos e ir fondeándose de esa manera, sino contar con todo el capital, después financiar. Y si sale la primera ON, que estamos muy cerca de lograrlo, es bastante replicable el modelo.
SH: ¿Cuándo creen que salga la primera ON?
MT: Depende de toda la aprobación de toda la Comisión Nacional de Valores, de juntar los fondos, hay que juntar de $ 300 a 500 millones en el momento cero... Pero vuelvo a decir, el fondo es bastante más grande y prevé juntar $ 6.000 millones en muchos proyectos de la gente de Dracma. Lo que no nos está acompañando para nada son las expectativas macroeconómicas del país, hay mucha turbulencia en el ánimo de negocios. Entonces está difícil. Estamos luchando contra la corriente, contra los vientos, pero creo que con el tiempo se va a ir acomodando. ¿Cuándo? Estimo que en los próximos 60 días deberíamos tener novedades.
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