Un fondo común para reciclar pesos en un activo dolarizado

John Walker / Dracma

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“En los últimos tiempos en Argentina la gente busca productos dolarizados y que no tengan riesgo argentino”.
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“Desde el impuesto a la riqueza para acá la gente de alto poder adquisitivo de la Argentina no quiere saber más nada con el país”.
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“Lo que estamos haciendo finalmente es una transformación de la forma de invertir y financiar bienes raíces”.
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Con 15 años en el mercado cordobés, Dracma es reconocida por impulsar a las empresas locales (y también a particulares) al mercado de capitales. Íñigo Biain y Julieta Romanazzi se toman un café con John Walker en el departamento modelo de Cardinales Cofico (GNI) para hablar de la Argentina dolarizada y de otras alternativas más rentables como la del fondo de inversiones inmobiliarias que lanzaron recientemente de la mano de Elyon

Íñigo Biain: ¿Sos vicepresidente de Dracma?

John Walker: Sí, vicepresidente de Dracma.

IB: Me da mucha curiosidad tu nombre... cuando llegás caminando ¿te dicen Johnnie Walker? ¿Algo del caminado de las etiquetas azules o blancas? ;)

JW: Mi bisabuelo era escocés y llegó en 1914 a Argentina. No conozco parentesco con ese Johnny (risas).

IB: ¿Qué hace Dracma en línea de negocios? 

JW: Dracma es una sociedad de bolsa que tiene 15 años en Córdoba. Nuestro presidente, Hernán López Villagra, siempre tuvo una visión empresarial del negocio bursátil y Dracma siempre se destacó por llevar a las empresas de Córdoba al mercado de capitales a través de instrumentos que son las Obligaciones Negociables, que era el primer punto de partida de una empresa en el mercado de capitales para poder financiar su ciclo de negocios. Tenemos todos los servicios de una sociedad de bolsa.

IB: ¿A saber?

JW: Por ejemplo lo que tiene que ver con la operatoria de cash management, que sería básicamente la administración de la tesorería de una empresa; los flujos excedentes temporales se pueden invertir, a través nuestro, en algún fondo común de inversión. Tenemos todo lo que es el financiamiento pyme incluidas las obligaciones negociables. Y tenemos acceso a todos los mercados del país y del extranjero para la compra y venta de instrumentos financieros como bonos, acciones, fondos, etcétera.

IB: Hoy, cuando una empresa te golpea la puerta y se dice “Che, tengo este proyecto, ¿cómo lo puedo financiar?” ¿Qué herramientas tenés? 

JW: Si es una empresa pyme, hoy el mercado de valores de Argentina es bastante activo en ese segmento. Si la pyme tiene mínimamente los papeles en orden, ¿qué significa? El certificado Pyme de AFIP. Si lo tiene, puede acceder a descontar cheques, a emitir pagarés bursátiles, incluso ir hasta una ON Pyme que puede emitir hasta $ 400 millones.

Julieta Romanazzi: ¿Solo ofrecen sus servicios a empresas o también a particulares?

JW: No, también servicios de inversión, fundamentalmente, a personas físicas. Una persona que tiene un excedente y quiere invertirlo tiene, a través nuestro, acceso a todos los mercados y a todos los productos de inversión.

IB: ¿Qué es lo que más se mueve?

JW: En los últimos tiempos en Argentina la gente busca productos dolarizados y que no tengan riesgo argentino. Es decir, hoy existen en el mercado argentino fondos que tienen dentro de su cartera de inversión activos de países como Brasil, México, Uruguay y Perú.  Se está buscando mucho eso por eso de no tener riesgo argentino.

IB: ¿Notás que esta aversión al riesgo argentino, que ha sido una constante, está más agravada?

JW: Sí, desde las PASO 2019 para acá, el cambio de humor del inversor ha sido radical. Y se agravó más incluso con el impuesto de la riqueza. Desde el impuesto a la riqueza para acá la gente de alto poder adquisitivo de la Argentina no quiere saber más nada con el país. 

IB: ¿CEDEARs es una herramienta que se está moviendo mucho? 

JW: Sí, mucho porque es una forma de dolarizarse y estar invertido en las principales compañías del mercado americano, desde las tecnológicas hasta las compañías más tradicionales e industriales que también han tenido un rally de inversión muy fuerte y un crecimiento durante la pandemia. Las tecnológicas tienen otra lógica, pero las otras compañías más tradicionales han crecido por el tema de la emisión monetaria que está haciendo Estados Unidos, que ha sido fenomenal.

IB: ¿Por qué no hay inflación en Estados Unidos si ellos emiten y acá sí?

JW: Porque hay confianza en la moneda y en las autoridades monetarias a diferencia de acá.

IB: Cuando ves estas plataformas como Inviu, que a mí me pareció intuitiva, muy fácil. ¿Desde Dracma les gusta? ¿Viene a sumar? ¿Le quita mercado?

JW: Lo que tenga que ver con tecnología está atravesando todo el negocio financiero transversalmente. Hoy en día, hay compañías fintech que valen más que los bancos, más que los grandes administradores de fondos. Todo lo que son criptomonedas; hay una euforia por bitcoins y varias de las que ya circulan y se conocen. Entonces estamos sufriendo una transformación muy vertiginosa y el que no logra adaptarse a eso probablemente quede desactualizado y va a ir desapareciendo.

JR: ¿Ustedes cómo se están adaptando?

JW: Nosotros desde hace tiempo que estamos invirtiendo. Tenemos por un lado, un supermercado de fondos que se llama Fondi que es una plataforma para que un inversor minorista desde $ 100.000 ó $ 200.000 pueda acceder a un menú de inversión. Son clientes que típicamente no van a una sociedad de bolsa. Eso, más la aplicación de toda la tecnología BYMA (es el mercado de valores de Argentina) que te da acceso, obviamente pagando, a una tecnología para que los clientes puedan tener en sus celulares sus portafolios pueden hacer operaciones, para que el cliente tradicional nuestro que por ahí no es un millennial sino que es un empresario, un profesional de 40, 50, 60 años, pueda acceder a esa tecnología.

IB: Pasemos a hablar de este fondo común cerrado de inversión inmobiliaria, ¿dije bien el orden?

JW: Fondo común de inversión cerrada con destino inmobiliario. 

IB: ¿Esto existía? ¿Era una de las categorías que estaba y estaba poco utilizada? 

JW: Te hago un paréntesis primero: esta es una herramienta que se utiliza en todo el mundo, son los fideicomisos de inversión. En México se llaman CKD; en Brasil tienen otra denominación, pero existen en todos los países desarrollados del mundo y es la forma en que se financia el Real Estate. En Argentina la figura existía, pero nunca se utilizó por el hecho de que fiscalmente estaba doblemente gravada: pagaba impuestos el fondo y después pagaba impuestos el inversionista cuando recibía las utilidades. O sea, tenía una doble imposición. En el 2018 con la Ley de Financiamiento Productivo, le quitan la doble imposición haciendo al fondo un vehículo transparente, es decir, no paga impuestos a las ganancias y ahí empieza a resurgir. Entonces para hacer un fondo tenés que tener una licencia de Sociedad Gerente, para poder administrar productos de inversión colectiva.

IB: ¿No toda sociedad de bolsa tiene licencia?

JW: No todos. En Córdoba somos la única; el Banco de Córdoba tiene una licencia y de hecho largaron fondos pero abiertos, los fondos Champaquí, y en Buenos Aires hay 30 ó 40. Muchos bancos tienen una licencia también. Entonces con esta licencia lo que podés hacer es estos productos de inversión colectiva para un destino, para financiar proyectos de economía real. 

IB: ¿Y por qué se inclinaron a financiar proyectos del Real Estate?

JW: Porque el argentino está acostumbrado a invertir en ladrillos. El argentino, cuando tiene un excedente, invierte o en dolar o en ladrillos y eso sucede por el problema ya conocido de que no tenemos una moneda estable y tenemos tasas de inflación tan altas que cualquier inflación que hagas, en pesos, obviamente la inflación te la va comiendo. El dólar durante muchos años funcionó muy bien, por ejemplo durante el periodo 2019/2020, nada le ganó. Pero hay periodos muy claros donde el dolar se plancha: ejemplo, 2011-2015. Ejemplo, 2003-2010 en donde el dolar empieza a atrasarse porque los gobiernos populistas o peronistas usan el dólar como un ancla inflacionaria, buscan frenar el valor del dolar. Y en ese periodo de tiempo el que tiene dólares está planchado y el que tiene pesos sufre mucho porque la inflación te lo va comiendo. Entonces hay que darle una alternativa de inversión. Y esa es la alternativa que el mercado (no es mercado de capitales), brinda a través del ladrillo. Por eso los proyectos inmobiliarios en Argentina se financian con preventa, que es algo muy novedoso. No existe en el resto del mundo, no es tan común porque tiene mucho riesgo, porque si se te frena la venta, se te fue en el proyecto. Sin embargo en Argentina hay proyectos muy exitosos. Pero desde una óptica financiera, lo que buscamos es una lógica diferente. Es decir, yo prefiero tener la plata desde el inicio para contar por lo menos con el 75% del costo de la obra para cada proyecto. Entonces eso le baja un montón el riesgo operativo de que pueda o no concluirse. Entonces con esa lógica lo que creamos es un fondo común de inversión, que lo que tiene son cuotas partes que las podemos vender entre miles de inversores: desde inversores institucionales que son compañías de seguros, administradores de fondos, SGR, etcétera. Incluso la normativa también les permite a los bancos invertir en esto, eso es algo novedoso también.

IB: ¿Anses también podría?

JW: Anses también podría invertir perfectamente con Garantía de Sustentabilidad. Hasta el inversor común que está habituado a comprar un departamento en forma directa que va y compra una unidad por completo; o un inversor que no tiene los recursos para acceder a la totalidad de la inversión y puede invertir desde $ 100.000 en adelante. Entonces en diferentes categorías de cuotapartistas A y B, a toda esa gente la podemos agrupar en un fondo y con ese fondo salir a invertir, a financiar proyectos inmobiliarios. 

IB: Pero de cara adentro del fondo vas a financiar un solo proyecto, ¿no? ¿O yo pongo plata y financio varios proyectos simultáneamente? ¿Cómo es?

JW:  Muy buena pregunta. La lógica del fondo es que tiene una vida de 5 años y en esos 5 años va a haber, espero, más de tres o cuatro proyectos dentro del mismo fondo. Vos entrando en el fondo por cada emisión que hacemos, es un proyecto inmobiliario. En este primer caso vamos con una torre en Avenida Vélez Sarsfield con grupo Elyon (Torre Aurus) y hacemos una emisión de $ 500 millones. Juntamos los $ 500 millones y van a ese proyecto. Pasan unos meses... seis meses... siete meses y vamos al segundo proyecto y hacemos una segunda emisión. El que entró en la primera, puede entrar o no en la segunda, la tercera o en la cuarta, pero su plata siempre va a estar diversificada en todos los proyectos. Es el beneficio que le damos al inversor, que en forma directa o en forma individual, no podría tener diversificación: tendría que ir a comprar un departamento de cada uno de los proyectos. En cambio, estando en este fondo está diversificado en N proyectos.

IB: Entro con $ 100.000 o $ 1 millón, ¿cuándo los recupero? ¿Todo al final?

JW: No, el fondo tiene dos maneras de darle liquidez al inversor o dos formas de salida. Una es porque en todo momento, estas cuotapartes están listadas en Mercado de Valores, con lo cual, se puede poner una orden de venta de la cuota parte y del otro lado alguien comprarlo. Eso en todo momento, desde el día cero. Yo uso el ejemplo de una acción del Banco Galicia: uno pone una orden de venta y del otro lado alguien la compra. Obviamente una acción del Banco Galicia es inmediata, a los 30 segundos alguien se la lleva. Esto no es tan líquido como otro activo financiero. Lo que nosotros hacemos, que ya hemos hecho en el pasado con obligaciones negociables, es que le generamos esa liquidez: cuando vos querés vender tu cuota parte me avisás y yo busco del otro lado a alguien que te la compra. Esa es una forma de salir. La segunda forma de salida es a través de las ventanas de liquidez del fondo que son a partir del mes 30, más o menos, del proyecto, quizás antes, el fideicomiso abajo ya tiene flujos para empezar a devolver el capital más la rentabilidad a los inversores. Entonces cada seis meses se abren periodos de ventanas liquidez en donde el inversor que quiere salir levanta la mano, hace un rescate de fondos, y nosotros le damos el capital acumulado incluida la rentabilidad.

IB: Pero la propuesta integral de valores es quedarme 36 meses en principio... 

JW: Sí, el horizonte de inversión es de por lo menos unos 30 meses.

IB: 30 meses ¿y al final se liquida obligatoriamente mi cuotaparte o no?

JW: Al final del quinto año tenemos la factibilidad de liquidar el fondo o, si hay una voluntad de la mayoría de los inversores de continuar con más proyectos, podemos extenderlo 5 años más.

IB: La autorización que están terminando de tramitar, ¿de cuánto es?

JW: Son 60 millones de dólares al tipo de cambio oficial, o sea es el equivalente para que eso se vaya ajustando solo en el tiempo, eso es el tope máximo. Hoy serían más o menos unos $ 6.000. Lo que es importante destacar es que el fondo es en pesos, es decir, la moneda de suscripción y rescate y pago del fondo es el peso, que es la moneda de curso legal. Pero el activo subyacente que tenemos en todo momento es el ladrillo, entonces esto es una forma de reciclar pesos en un activo dolarizado.

IB: Esto que ustedes dicen de una rentabilidad del 12% sobre la inflación real del 12%, ¿es un estimativo?, ¿es una promesa?

JW: Es un estimativo, esto es un fondo de rendimiento variable, es decir, nos puede ir mucho mejor que eso o nos puede ir por debajo de eso. Estamos atados a la rentabilidad de los proyectos. Históricamente los proyectos inmobiliarios con las desarrollistas que estamos analizando, le han ganado a la inflación por muchos puntos, entonces la estimación en función del valor actual de construcción de hoy, más una proyección futura del metro cuadrado que hoy está bajísimo (para que te des una idea, hoy Argentina tiene precios de metro cuadrado por debajo de ciudades como Asunción), y nosotros creemos que es el momento para construir hoy sin salir a prevender a los precios actuales. Aguantar esa unidad, porque tenemos la plata para aguantar el costo de obra en un 75%, y salir a vender sobre el final con una recuperación de precios. Esa es la estrategia. Esa rentabilidad nos da, medida en valores reales, un 12% por arriba de la inflación. Hay gente que mira esto como metros cuadrados y te dice “Pongo la plata por el equivalente a 10 metros cuadrados y quiero al final de los 4 ó 5 años tener más de esos 10 metros cuadrados, tener 15 ó 16 metros cuadrados”.

IB: ¿Cuándo salen a suscribir?

JW: Estamos en la etapa final del período de aprobación en CNV. Recordemos que esto tiene oferta pública y está regulado por la Comisión Nacional de Valores. Estamos bajo un proceso muy riguroso de autorización de oferta pública, prácticamente como una empresa que cotiza en bolsa, es el mismo régimen de información y de transparencia. Y estimamos salir para fines de mayo... que empata, también, con los plazos de blanqueo. El nuevo sinceramiento fiscal que le llaman ahora normalización de tenencia de moneda extranjera y moneda nacional, que vence el primer periodo el 10 de mayo para depositar, y que tiene una alícuota realmente muy baja, la multa que uno termina pagando porque se termina pagando el tipo de cambio oficial…

IB: Es un 5%, ¿no? 

JW: Es del 5%, pero como te calculan la multa al tipo de cambio oficial, la multa pasa a ser del 3% o sea, es un blanqueo muy barato digamos, con la condición de que hundas esa plata en un proyecto inmobiliario. Y este fondo cerrado es apto para el blanqueo.

IB: ¿Pero vas a llegar al primer cierre?

JW: El 10 de mayo termina el periodo depósito, la fecha en que vas a tener que depositar tus dólares en el banco, a partir de ahí vos tenés hasta diciembre de 2022 para seleccionar los proyectos inmobiliarios en los que quieres hundir esa plata.

IB: Suena redondo lo que vos hablás, pero quiero detenerme en dos particularidades del mercado. Primero, muchos de los desarrollistas de la industria no hacen todo en blanco: no compran todo en blanco, no venden todo en blanco, dan canjes de departamentos, entonces el corralón se queda con cuatro departamentos, el de los muebles de cocina con dos... Hay una serie de particularidades que han hecho de este mercado, un mercado relativamente exitoso. ¿Cómo ves esta herramienta donde está todo en blanco? El tipo que me va a tener que cotizar los muebles de cocina de una forma muy transparente para mantenerte el precio…

JW: Es un gran desafío. Hablando con los desarrollistas grandes te dicen que el costo de obra está prácticamente 100% en blanco, es muy mínimo el margen que sostienen hoy para “negrear”, pueden ser con las horas de mano de obra, el régimen sindical, pero es mínimo el costo... El problema es el ingreso. Cuando vas a vender un departamento el que no tiene el blanco es el cliente final que tiene que demostrar el origen de los fondos, entonces vas a vender un departamento en US$ 100.000 y el tipo, en blanco, quizás tiene US$ 40.000 que te puede justificar. Mucho viene de ahí. Si vos le preguntas a un desarrollista si prefiere trabajar en blanco o en negro, te va a decir que prefiere trabajar en blanco, pero no puede por una cuestión de mercado. Del otro lado no hay a quien venderle. Entonces este fondo está exento de Impuesto a las Ganancias, es una ventaja muy grande con respecto a un fideicomiso tradicional que si vendiera en blanco pagaría impuestos desde el momento cero. Ahí tenemos esa primera ventaja. Segundo: ¿cómo vamos a hacer para venderle ese mercado que sigue todavía en la informalidad? Esa persona física que quiere venir a comprar una unidad de US$ 80.000. La estrategia que tenemos es que por un lado entre el blanqueo en estos meses y más adelante en el tiempo, tenemos la factibilidad de darle financiamiento a ese cliente. Entonces a ese cliente final que solamente puede justificar el 50% del departamento, el otro 50% le damos financiamiento por 4 ó  5 años en pesos ajustados por la inflación.

IB: La otra pregunta: el primer partner fueron los Teicher que son tipos impecables, previsores, que históricamente si no tenían la plata no iniciaban la obra, pero no hay muchos de esos... 

JW: Son pocos los desarrollistas que están dispuestos a entrar en un esquema de esta naturaleza por la rendición de cuentas, por delegar también parte de la toma decisiones, por tener que salir a vender todo en blanco, y estar bajo un régimen de información de oferta pública donde también tienen que estar reportando información. ¿En qué repercute todo esto? En más seguridad para el comprador, para el inversor, que muchas veces ha visto algunos tropiezos por el hecho de que no se termine el proyecto, casos de fraudes, etcétera…

IB: Dicen que en Córdoba hay 5.000 departamentos prometidos que deberían haber sido entregados y nada…

JW: No me extraña.

IB: Pero no te da miedo no conseguir el segundo Teicher…

JW: No, algunos se nos han acercado, estamos en negociaciones. Vamos de a poco, somos muy conservadores en esto porque está generando mucho ruido. He adoptado una frase: “Argentina es el país donde una licuadora se vende en 60 meses de cuota y un departamento tenés que pagarlo de contado en efectivo”. Entonces obviamente cuando decís: “Tengo plata para financiar real estate, tengo plata para créditos hipotecarios a mediano plazo”, te vienen a golpear la puerta. Estamos siendo muy conservadores en nuestra estrategia de selección de proyectos, en la difusión que le estamos dando a esto. No queremos vender sobre expectativas y queremos ir paso a paso, porque lo que estamos haciendo finalmente es una transformación de la forma de invertir y financiar bienes raíces.

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